东方购物中心物业管理制度
目 录
一、物业部组织架构与人员结构 ................................................................................ 3 二、部门职责 ................................................................................................................ 4 三、物业部各岗位职责 ................................................................................................ 5
１、物业部经理职责 ............................................................................................. 5 ２、运行督办经理职责： ..................................................................................... 5 ３、楼宇管理经理职责 ......................................................................................... 5 ４、强电主管职责 ................................................................................................. 6 ５、给排水、空调主管职责 ................................................................................. 6 ６、弱电主管职责 ................................................................................................. 7 ７、电梯主管职责 ................................................................................................. 7 ８、楼宇维修主管职责 ......................................................................................... 7 ９、文员职责 ......................................................................................................... 8 10、维修电工领班职责 ......................................................................................... 8 11、管、钳工领班职责 ......................................................................................... 9 12、维修管钳工职责（实行考核上岗制度） ..................................................... 9 13、维修电工职责（实行考核上岗制度） ....................................................... 10 14、楼面维修工职责。（实行考核上岗制度） ............................................... 10 15、仓库保管员职责。（实行考核上岗制度） ............................................... 10 16、物业部采购员职责。（实行考核上岗制度） ........................................... 11 四、物业部主要工作内容、程序及制度 .................................................................. 12
（一）维修领班日常工作程序 ........................................................................... 12 （二）维修电工日常工作内容及注意事项 ....................................................... 12 （三）弱电各系统工作程序 ............................................................................... 13 （四）维修管、钳工日常工作内容及注意事项 ............................................... 14 （五）楼面维修工日常工作内容及注意事项 ................................................... 15 （六）电梯维修工日常工作内容及注意事项 ................................................... 15 （七）设备三级保养制度 ................................................................................... 15 （八）设备检修管理制度 ................................................................................... 16 （九）设备巡检管理制度 ................................................................................... 17 （十）设备封存、启用管理制度 ....................................................................... 18 （十一）工具借、领管理制度 ........................................................................... 18 （十二）楼面及其它部门设施维修程序 ........................................................... 20 （十三）向财务部提供扣款数据要求 ............................................................... 21 （十四）电梯科规章制度及操作规程 ............................................................... 21 （十五）空调给排水科规章制度及操作规程 ................................................... 34 （十七）强电科规章制度及操作规程 ............................................................... 49 （十八）、关于收缴水、电费的管理规定（试行） ....................................... 58 （十九）关于卖场营业设施、装修改造工程的管理规定 ............................... 59
1
五、物业部与相关部门间的关系 .............................................................................. 61
2
一、物业部组织架构与人员结构
物业部经理
文员 督办经理
空排科主管 电梯科主管 维修科主管 设备科主管 强电科主管 弱电科主管
维修班 运行班
空 空 楼 楼 设 设 运 设 楼 化 电 电 电 管 临 材 采 仓 设 维 楼 楼 运 运 费 调 调 面 面 备 备 行 备 面 验 扶 扶 扶 时 料 购 库 备 修 层 修 行 行 用 设 设 给 给 给 给 班 层 运 室 梯 梯 梯 理 工 审 员 保 管 班 维 保 班 值 管 备 备 水 水 水 水 长 运 行 运 维 维 核 管 理 长 修 养 长 班 理 维 维 维 维 维 维 行 行 保 保 员 员 员 电 电 电 员 修 修 修 修 修 修 工 班 工 工 工 工 班 班 班 长 长 长 长
楼 监 消 广 宇 控 防 播 自 报 系 系 控 警 统 统
3
二、部门职责
１、负责购物中心设备设施正常、安全、经济运作，为购物中心的经营提供 基本保证。
２、负责购物中心所属设备设施的运行、维修、保养工作，使之保持良好的 工作性能技术状况。
３、根据经营布局要求及设备技术状况，对设备设施进行合理调整改迁，使 公司物业得到升值。
４、对部门员工进行严格管理、检查、督促部门员工严格执行公司各项管理制度。 ５、组织部门员工进行物业管理培训，提高员工综合素质。
第 4 页 共 63 页
三、物业部各岗位职责 １、物业部经理职责
⑴负责购物中心设备设施运作、维修、保养工作， 使之保持良好的工作性能状况； ⑵组织制定相应工作管理办法、工作程序制度，编制、 审核物业部年度、月度计划； ⑶合理组织实施维修、运行工作计划及日常工作， 每月向安全运营部提交物业部工作分析报告；
⑷检查、督促、考核部门员工严格执行各项制度、程序、 规范及工作进度，了解部门员工思想状况， 对不良倾向及时纠正。
⑸负责组织各项专业培训，提高员工专业素质。负责对直接下属工作业绩考核，并与工资挂钩。
⑹全面负责购物中心物业部的技术管理工作， 督促各专业工程师尽职尽责，以确保配电、空调、给排水、弱电、 电梯等设备经常处在优良的技术状态安全运行。 ⑺负责购物中心的技术整改项目和新项目的施工质量监督的管理工作。 ２、运行督办经理职责：
⑴积极配合物业部经理搞好物业部的工作。每天检查工程现场和设备状况： ①检查设备运行状态，发现问题及时处理。
②检查下层岗位纪律的工作态度，发现不良现象立即纠正。
③检查运行、维修记录，掌握能耗情况，做好节能工作，并制定具体措施。 ⑵每月负责审查各大客户的用电量、用水量报表，广场购物中心总用电量、用水量及能耗情况。 ⑶各项培训工作。 ３、楼宇管理经理职责
⑴、积极配合物业部经理搞好物业部的工作。 ⑵、对购物中心楼宇设施维修及改造工作费用审核。 ⑶、对购物中心设施的装修格局及品质进行监控。 ①针对购物中心的自身特点，做出适合的布局方案；
②确保购物中心的装修档次，对专柜所用材料、颜色、 尺寸进行控制； ③为新招专柜出具平面尺寸图， 并利用专业特点协助客户设计及改造设施； ⑷对购物中心所用装饰工程跟进、协调、 使之按计划进度进行，并保证工程的质量。 ①负责对购物中心设施维修和改进提供方案；
第 5 页 共 63 页
②根据确定的设计方案按要求组织实施到位； ４、强电主管职责 （１）在物业部经理领导下
①主管楼面配电、照明、变电设备的全面工作， 确保楼面配电柜， 照明设备经常处在优良的技术状态下安全运行及日常安全管理。 ②负责购物中心内电话末端设备、线路的全面工作。 （２）每天检查工程现场和设备状况 ①检查设备运行状况，发现问题及时处理。
②检查下层岗位纪律和工作态度， 发现不良现象立即纠正，并如实记入考核成绩。 ②审查运行记录，掌握能耗状况，做好节能工作,做好记录.
（３）每月负责广场各大客户的用电量报表， 在空调工程师配合下核算广场购物中心总用电量， 发现差异要分析原因，及时采取措施纠正。
（４）制定并贯彻电气设备运行方案、检修方案、 计划和安全操作规程，监督和检查各班组合理使用电气设备， 定期维护电气设备的情况，并记录归档。 （５）每月负责商场客户， 除公司应配照明外的电费管理收取工作。 （６）负责督促检查电气设备的技术资料收集整理工作， 完善技术资料。 （７）掌握科技发展新动态，适时应用新技术。
（８）负责对直接下属的业绩考核并与工资挂钩及各项培训工作。 ５、给排水、空调主管职责 （１）在物业部经理的领导下
①主管楼面卫生间给排水设施的维修、 保养和楼面空气处理机的按时开关工作。 ②负责物业部所属空调设备，室外给排水设备、 泵房设备的运行，维修等全面工作。 （２）每天检查工程现场和设备状况 ①检查设备运行状况，发现问题及时处理。
②检查下层岗位纪律和工作态度，发现不良现象立即纠正。 ③审查运行记录，掌握能耗状况，做好节能工作,做好记录. （３）每月负责与强电主管配合核算空调用电量 。
（４）对系统设备的运行、维修状况进行监督、考核， 每月分析报表。 （５）负责空调系统技术资料的收集、整理工作， 完善技术资料。 （６）负责直接下属的业绩考核工作并与工资挂钩及各项培训工作。
第 6 页 共 63 页
６、弱电主管职责
（１）在物业部经理的领导下
①主管广场、电视监控、防盗报警、广播系统、 楼宇自控系统设备、线路的全面工作。
②负责购物中心消防系统设备线路的全面工作。 （２）每天检查工程现场和设备状况
①检查设备运行状态，发现问题及时处理。 ②审查运行、维修记录。
③负责对消防系统等设备运行，维修的工作，每月分析报表。 ④负责弱电系统技术资料的收集、整理工作、完善技术资料。 ⑤负责楼宇自控装置的正常运行。 ７、电梯主管职责
（１）在物业部经理的领导下
①负责监视分析购物中心电梯（２８部扶梯，５台直升梯）的运行情况， 保 证各种设备在规定的参数下运行， 发现异常应立即安排维修人员处理，并立即向上级报告，并做好记录。
②负责按电梯维保计划对广场电梯进行维保， 使电梯保值。
③积极参加各种培训， 对发生事故的隐患进行分析，查找原因、制定措施。 ④负责电梯设备运行、维修工作，每月分析报表。 ８、楼宇维修主管职责
（１）在楼宇主管经理指导下，负责各楼面柜台、橱窗、灯箱、货架、楼面装饰等其它设施的维修、保养工作， 以保证完美的经营环境。
（２）协助、配合其它工种（电工、钳工、 水工）的维修保养工作。
（３）根据维修保养计划， 具体负责完成本工种的计划任务，安排常规的巡查、维修、保养工作， 解决协调实施过程中所出现的各类问题。 对各楼面送交的维修申请单及时加以处理。对简单维修工作要随时处理， 保证完好率在９８％以上。 （４）严格执行各项制度、规范、程序， 了解下属员工思想状况，严格管理，及时纠正不良倾向。 对本工种工作任务执行情况进行检查、考核验收， 每月向维修主管提交楼面维修工作报告。
（５）负责所属维修设备及公用工具的保管。
第 7 页 共 63 页
９、文员职责
（１）规范化地管理本部门各种资料， 使之能方便应用，并充分发挥作用。具体包括：
①与外部单位工作衔接、往来公文。 ②与购物中心各部门衔接，往来公文。
③所有机电设备资料档案，设备运行状况的统计， 通过资料统计搜集信息，反馈信息，为领导决策提供依据。
④所有设备维修记录、报告、请示、批复的整理归类。 ⑤向公司提交的工作计划、报告及批复的归档。 ⑥公司下发的指示，通知及规章制度的归档。
⑦本部门工作任务、 进度的调查报告及汇报材料总结的整理归档。 ⑧物业部所有相关会议的记录及其整理、归档。 ⑨物业部内部资料借阅管理。 （２）负责卖场营业设施维修事宜。
①楼面营业设施申请单、派工单的收集、归类。 ②根据申请单派工维修。
③对维修中出现的问题， 及时报告并做好相关部门的协调解释工作。 ④结算各专柜的维修费用，月底报送财务部。 （３）负责物业部内勤工作。 ①制订每月排班、值班及考勤表。 ②办理员工到岗、转岗、离职手续。 ③办理员工各种假事、加班、外出等事宜。
④员工号牌、考勤卡、生活补贴、 生日补品等的办理发放事宜及办公区域的卫生管理。
（４）执行上司指派的其它工作任务。 10、维修电工领班职责
（1）在主管指导下，具体负责购物中心所属设备、 设施电气部分的维修、保养工作。
（2）协助配合其它工种的维修保养工作。
（3）根据维修保养计划， 具体负责完成本工种的任务，安排常规维护、保养、巡
第 8 页 共 63 页
查等项工作， 解决协调实施过程中所出现的各类问题， 对各楼面送交的维修申请单及时加以处理。
（4）严格执行各项制度、规范、程序， 了解下属员工思想状况，严格管理，及时纠正不良倾向。 对本工种工作任务执行情况进行检查、考核、统计。 每月向维修主管提交维修电工工作报告。
（5）负责所属维修设备、公用工具的保管。 并保证维修工作不拖拉，完好率在９５％以上
11、管、钳工领班职责
（1）在主管的指导下，具体负责购物中心的空调、 给排水设施及其它设备、设施机械钳工的维修、保养、运行工作。
（2）保证所属各水系统畅通、无堵塞、无泄漏、各设备、设施机械钳工部分保持良好性能状况。
（3）作好其它工种的配合协调工作。
（4）根据维修保养计划，具体负责完成本工种各项任务，安排常规维修、维护，检查工作， 解决协调实施过程中出现的各类问题，保证各楼面所送交维修单及时维修处理。
（5）严格执行各项制度、规范、程序。 了解下属员工思想状况，严格管理，及时纠正不良倾向。 对本工种员工的工作进行检查、验收、统计、考核， 每月向上司提交管钳工工作报告。
12、维修管钳工职责（实行考核上岗制度）
（1）服从本工种领班指令及工作安排，主动、 高效地进行工作。
（2）对购物中心所属给排水系统设施及其它设备设施机械钳工部分进行检查、维
修、保养。
（3）保证水系统畅、无堵塞、无泄漏，各设备、 设施、机械钳工部分保持良好性
能状况。
（4）做好其它工种的配合协调工作。
（5）在实际工作中严格执行各项规章制度， 自觉接受上司的检查，督促，考核。 （6）参加各种培训学习，掌握大楼设备原理， 结构及各项技术要求，提高自身业
务素质。
（7）违反制度，拖延时间，工作质量低劣， 造成营业及设备损失者，应承担相应
第 9 页 共 63 页
责任。
13、维修电工职责（实行考核上岗制度）
（１）服从本工种领班指令及工作安排，主动、 高效地进行工作。
（２）对购物中心的所属设备、设施电气进行检查、 维修保养，保证其性能状况良好。
（３）做好其它工种（钳工、水工、 楼面维修）的配合协助工作。
（４）在实际工作中严格执行本工种各项制度、规范、 程序，保证工作质量。 同时应遵守相关部门所制定的规章制度。自觉接受上司的检查、督促、考核。 （５）参加各种培训学习，掌握大楼设备原理、 结构及各项技术要求，提高自身业务素质。
（６）违反制度、拖延时间、修理质量低劣， 造成营业及设备损失者，应承担相应责任。
14、楼面维修工职责。（实行考核上岗制度）
（１）服从本工种领班指令及工作安排，主动、 高效地进行工作。
（２）对购物中心各楼层经营设施进行检查、维修、 保养工作，保证经营环境完善。
（３）做好其它工种（钳工、电工、水工）配合协助工作。
（４）在实际工作中严格执行本工种各项制度、规范、 程序，保证工作质量， 同时应遵守相关部门所定各项规章制度。自觉接受上司的检查、督促、考核。 （５）参加各项培训学习，掌握大楼各类设施的技术要求，提高自身业务素质。 （６）违反制度、拖延时间、修理质量低劣， 造成营业及设备损失者，应承担相应责任。
15、仓库保管员职责。（实行考核上岗制度）
（１）仓库保管员负责所属仓库物资的管理， 保证满足维修运行对备品备件要求，保证公司财产不受损失。 仓库物资管理包括进货、存储、发放及账务管理。 （２）坚守岗位、忠于职守， 熟悉掌握所管理物品名称、规格型号、质量要求、物品价格、用途、 性能等各项知识，对所管理物品心中有数。
（３）货品购进入库时，应注意手续单据齐全，物品数量、质量、价格、型号规格符合要求，并做好登账手续。
（４）仓库应保持卫生，各类物品分类合理， 堆放整齐，并满足安全技术要求，
第 10 页 共 63 页
物品所存放地点心中有数。
（５）物品发出时，按手续填写单据。严格执行审批程序。
（６）做每月盘存报表，为下月计划作好准备。 每月盘点保证账、卡、物相符。 （７）做好仓库防火、防盗工作，保证公司财产安全。 16、物业部采购员职责。（实行考核上岗制度）
（１）负责维修运行方面备品备件的采购及外协工作， 保证满足运行维修工作的需求。
（２）遵守公司各项制度并接受监督， 对采购工作要具备高度责任心。严格执行外采审批制度。
（３）掌握专业知识，熟悉物品名称、规格、性能、质量、用途及价格，掌握市场行情，以最经济的价格， 购置最佳质量的物品。
（４）按每月采购计划及临时拟购单，按质、按量、 按期购置入库，常用物品不得掉档。
（５）对所购物品质量、规格不符合要求， 或保证期内因质量不好损坏的，应及时给予更换。并承担相应责任。
（６）采购物品票据手续齐全，如有特殊情况， 应及时上报，及时掌握资金情况，合理组织使用资金。
第 11 页 共 63 页
四、物业部主要工作内容、程序及制度 （一）维修领班日常工作程序
１、上班后或上中班交接时十分钟内，召集所属员工例会，检查前一天工作情况，安排当天维修工作，包括计划性维修、保养、巡检，故障性检修及上司临时性指派的其它工作。
２、签发计划检修、保养、巡检派工单， 故障性检修单，及需要签发的领料单、领物单，按手续分配公用工具。
３、检查、督促各项维修、保养、 巡检工作质量及进度，参予难度较大的工作项目， 协调解决本工种工作中的实际问题。
４、对所分派人员工作进行抽查、验收、考核， 并在派工单、故障检修单上签收批注，对不符合要求的项目， 应进行处理并要求返工。收集每天的各种单据进行分类记录后， 将单据上交物业部备案。
５、在下班前十分钟，参加工作例会， 汇报各工种的维修工作，及存在的问题，接受第二天工作任务， 作好各工种之间的安排协调。
６、作好每日工作记录，总结一天工作， 并安排好第二天的工作。 ７、每月２８日之前，提交本月工作总结及下月工作计划。
每月３０日之前，召集下属员工月度工作例会， 总结本月工作完成情况评价下属员工工作表现及业绩，提出下月度工作计划及重点。 （二）维修电工日常工作内容及注意事项
１、早班人员8:30到岗，8:45－9:10各楼面照明插座送电，9:20全部人员返回值班室。
２、9:30根据维修保养、巡检计划及维修申请单分配工作：
（１）定期对各楼面天花照明、电井各配电箱柜、 风机房、控制箱进行巡检并填写巡检表做好记录。
（２）领班安排计划性维修保养派工单 （３）对各楼面所送维修申请单进行处理。
（４）楼面巡检应分别有序进行，巡检应在1-1.5小时内完成。
（５）维修人员维修应按规定填写派工单， 并注意填写清楚时间，派工单完成后应立即返回值班室， 以便接受新的派工单。各楼面派工单不得拖延积压。 （６）离开值班室工作时， 应在留言板上注明外出地点，工作完成后返回擦掉，
第 12 页 共 63 页
如无特殊情况， 维修人员不应在途中接受维修申请。
（７）值班室应经常保持有人员待命， （值班室电话8611701） 维修人员不得在楼面闲逛。
（８）楼面维修时，除特殊情况，维修人员应走员工通道。 ３、12:00-13:00分别就餐，值班室必须保留人员值岗。 ４、13:00全部人员到岗，开始进行工作，见第2条。 ５、15:30之前早班人员返回值班室。
６、15:30领班主持早中班人员每日工作例会。 ７、15:40-17:00，中班人员进行工作，见第２条。 ８、17:00-18:00，分别就餐，值班室必须保留人员值班。 ９、18:00-21:00进行工作见第２条。
１０、（夏制18:50-19:00，冬制17:50-18:00 ）开启正面橱窗广告及外围路灯。 １１、（周五、六21:50-22:00，其它21:20-21:40 ）各楼面关灯（包括正面橱窗广告灯），并检查楼面夜间照明情况。
１２、22:00-23:00夜班值班人员对各楼面进行一次巡视，并检查特殊不停电部位。 １３、2:00关外围路灯。
１４、夜班电工应保持在值班室值班， 如外出工作应向办公室值班人员说明。 １５、通讯系统管理制度
（１）负责购物中心各楼层弱电井分线盒出线端至用户终端通讯线路的安装和维护。
（２）通讯线路应避开通道，符合走向横平竖直、 整齐美观的施工规范， 电话用户不经物业部批准不得自行改变及增加通讯线路。
（３）购物中心内线电话发生故障时，通知物业部， 物业部在接到通知后电工应迅速到位，遇重大故障时保证在24 小时之内将电话恢复正常。 （三）弱电各系统工作程序 １、广播音响系统
（１）负责广播室以外线路维护、广播喇叭维修。 （２）保证线路、广播喇叭完好率在95％以上。 ２、保安监控系统
（１）负责监控室内监视器的设备的维护。
第 13 页 共 63 页
（２）负责购物中心分布摄像镜头、 云台解码器及线路的维护。 （３）保安监控系统设备完好率在95％以上。
（４）监视器图象清晰，层次分明，云台转动灵活， 控制器切换自如， 监控室内每根电缆须做明显标记以保证和设备间的一一对应关系。
（５）若监控室内设备出现故障， 判断故障后与专业维修人员联系。 （６）若摄像头出现故障， 判断是机械原因还是电器原因；若是电器故障应对照接线图，从电源处查找起,更换有故障元器件 ３、红外防盗报警系统
（１）负责报警系统设备线路的维修。 （２）保证设备线路完好率在９５％以上。 ４、楼宇自控系统
（１）负责楼宇自控系统设备运行维修。 （２）保证设备线路完好率在９５％以上。 ５、消防报警系统
（１）负责消防报警系统设备、线路、探头的维修 （２）保证设备、线路、探头完好率在９５％以上。 （四）维修管、钳工日常工作内容及注意事项
１、早班人员8:30到岗，并根据季节要求开空气处理机。 ２、9:00 根据维修保养及巡检计划以楼面故障维修单分配工作
（１）9:00－10:00对购物中心楼面水设施如洗手间、开水间、楼面喷淋头及外围排水、空调效果进行巡查， 并应填好巡检表作好记录。 （２）对领班所安排计划性维修保养派工单进行处理。 （３）对各楼面所送维修申请单进行处理。
（４）维修人员维修应按规定填写派工单， 并注意填写清楚时间，派工单完成后立即返回值班房， 各楼面派工单应按轻重缓急及时处理，不得无故拖延积压。 （５）维修人员离开值班房时， 应在留言板上注明外出地点，返回后擦掉。 （６）楼面维修时，除特殊情况，维修人员应走员工通道。 ３、12:00-13:00分别就餐，值班房必须有人值班。 ４、13:00全部人员到岗进行工作见2条。 ５、15:30领班主持早中班全体人员工作例会。
第 14 页 共 63 页
６、15:45-17:00进行正常维修工作见2条。 ７、17:00-18:00分别就餐，值班房必须有人值班。 ８、18:00-19:30对各楼面水设施进行巡检见2条。 ９、根据空调运行计划按时关楼面空气处理机。 １０、如遇大雨应加强对周边相关部位的巡查。 （五）楼面维修工日常工作内容及注意事项
１、楼面维修工全部为行政白班，9:00-9:10领班主持工作例会
２、9:00-12:00根据维修计划， 巡检记录及楼面故障申请单进行维修工作。 ３、12:00-14:00分别就餐，值班室留人值班。 ４、14:00-17:30进行正常维修工作。
５、14:00-15:00对楼面营业场所进行一次巡查，并填写巡检记录单。
６、维修时应填写派工单，并注意填写时间， 派工单完成后应立即返回值班室，各楼面维修申请单不得拖延积压。
７、离开值班室工作时，应在留言板上注明外出地点， 返回后擦掉。如无特殊情况， 维修人员不应在途中接受维修申请。
８、楼面维修时，除特殊情况，维修人员应走员工通道。 （六）电梯维修工日常工作内容及注意事项 １、电梯维修人员实行两班制： 白班：8:30-12:00 上午班：8:30-13:00 下午班：13:00-19:30
２、8:30-9:00检查所有直升梯，发现故障时应及时处理，不能及时处理的迅速通知电梯主管，并报告上级。 ３、8:50-9:00开启所有扶梯。
４、不得任意关闭设备， 故障检修和保养时必须事先报告上级并通知电梯操作人员，立告示牌，做好记录。
５、每小时巡视一次扶梯、直升梯， 每天巡视一次机房，作好巡视记录。 ７、做好设备故障、运行记录。 （七）设备三级保养制度
１、设备保养分为日常保养,一级保养、二级保养（小修）；
第 15 页 共 63 页
２、日常保养：
１）日常保养由操作人员完成，每班进行，并在交接班日志上，认真作好记录； ２）日常保养的主要内容是对设备运行状况及参数检查，记录（温度、电流、电压、振动、噪声等）， 对设备进行擦拭、清扫，上油润滑， 及具体设备技术说明上要求做到的内容，保持设备周围环境整洁；
３）发现异常情况及时排除，并在交接班日志上做好记录，如较严重应在５分钟内通知运行、维修主管； ３、一级保养：
（１）一级保养由维修操作人员共同进行，属计划性保养，二至三个月进行一次，保养计划由工种领班制定， 并报物业部；
（２）一级保养按保养单所列内容进行保养， 保养单上所列内容由各工种领班制定，主要内容是对设备内外清理， 润滑洗油，对有关部位检查，拆卸、调整，对各电器元件、 线路进行紧固、清理、校测、补齐，最后清扫整理工作现场； （３）保养人员填写保养单，并交还给维修领班；
（４）由维修领班或领班指定人员对保养情况进行检查，并在保养单上签字验收。 ４、二级保养（小修）：
（１）二级保养属计划性保养， 应由领班事前一周填写申请呈物业部经理批准后进行；
（２）二级保养以维修人员为主完成， 设备运行半年左右进行一次；
（３）二级保养按保养单内容事先准备好备件， 安排好人员及其它相关部门协调工作；
（４）二级保养按保养单所列内容进行， 二级保养单内容由设备保养人员制定，主要内容包括完成一级保养规定内容；检查、修复、更换受损件；检查、 更换冷却润滑系统元件及线路。工作暂停期和完成后，应对工作现场清扫，整理； （５）维修保养人员填写保养单，并交还给领班；
（６）物业部或由物业部指定的领班对二级保养工作进行检查，并在保养单上签字验收；
（八）设备检修管理制度
１、设备检修分为中修、大修以及故障检修。 ２、中修
第 16 页 共 63 页
（１）中修属计划性检修， 设备运行两年左右进行一次，视具体情况，可由物业部完成或外协联系厂家完成。
（２）物业部按计划，收集、整理、 研究设备技术资料，在此基础上编制中修任务书，按任务书作好人员、备件、 相关部门的协调工作；
（３）按中修任务书所列内容进行检修， 主要内容应该包括：设备部分解体、检测、修复、更换老化元件、磨损元件。部分解体重新装配、调试等工作，更换10-30％的零部件，工作量为大修的60％。
（４）设备检修后各项技术指标应达到中修任务书要求，验收工作由物业部组织安排，按中修任务书项目进行验收。 ３、大修
属计划性检修，设备运行五年左右进行一次， 视具体情况可由物业部或外协联系厂家完成， 大修程序按中修进行，工作内容还应包括整机解体，零部件更换量30％以上， 校正基准，外部重新上油漆，设备技术指标应达到出厂标准。 ４、故障检修
（１）该检修属应急性检修， 一般故障检修由维修人员完成，特殊故障检修可由物业部联系外协完成。
（２）一般情况故障检修以使用部门发出的故障检修申请单为准，故障检修申请单应按规定填写清楚， 在维修部门主管或下属领班收到故障检修单后，维修人员应在10 分钟内到达故障现场。
（３）故障检修以排除故障为主， 在保证质量前提下要求及时快捷。 （４）完成检修后，应填写故障检修派工， 并将此单返回维修领班。 （九）设备巡检管理制度
１、巡检分为日常点检及专业点检。 ２、日常点检：
（１）日常点检由操作人员完成， 楼面设备如电井设施，各楼面照明灯箱，各楼面洗手间、开水间及消防水设施， 空调风机系统由维修部门人员负责。
（２）按具体设备要求，及点检周期表周期时间， 以感官或仪表方式对设备日常运行状况进行检测。
（３）在交接班日志上做好记录。
（４）发现问题及时处理，较严重问题应在当天通知领班。
第 17 页 共 63 页
３、专业点检：
（１）由维修及操作人员共同进行。按具体设备要求， 及检测周期表所定周期及内容进行。
（２）以感官、仪器、仪表对设备各种技术参数进行检测，包括温度、压力、振动、电压、电流、润滑情况等。 如有必要应对设备进行拆卸检测。
（３）大、中、小修之前，应安排专业检测， 对设备进行全面系统地检测，以判断设备整体技术状况。
（４）检测完毕后，应由检测人员向物业部提出检测报告，并作出检测结论。 （十）设备封存、启用管理制度
１、设备季节性停用或因其它原因停止使用三个月以上的，应给予封存，设备封存由维修人员、操作人员共同进行。
２、封存要求按具体设备要求执行，其中应包括环境整洁；排空或灌满设备水系统，对各有关部位进行润滑、涂脂封闭。设备内外清洁并加以遮盖，脱开有关电气刀闸或保险。
３、作好设备封存记录，作好封存事项记录说明， 封存记录交物业部存档。 ４、定期检查封存设备，如有必要可进行定期开机运行。
５、启用时应作好封存启用记录， 正常启用应由该设备封存人来进行，启用前应对封存项目，设备状况进行检查。 如检查合格，可清理封存油脂、重新注水、注油、 接通电气线路。
６、试机运行正常，应在封存启用单上做好记录， 签字验收。如有异常情况，应在封存启用单上做好记录， 并在当日通知物业部有关人员。 （十一）工具借、领管理制度
１、公司将根据岗位不同， 给维修人员和其它相关人员配备一定量的工具。工具使用分为领用和借用。
２、领用工具应填写个人工具领用单， 对不经常使用或较贵重的工具应采取借用方式，借用应填写借条， 非物业部工作借用工具应有物业部主管人员签批的借条， 借条上要注明归还日期，并按期归还，归还时保管人员应进行验收。
３、所借领工具为公司财产，使用人员应妥善保管、 正确使用。因保管使用不当，造成遗失或非正常性损坏， 责任人应按公司要求给予一定比例的赔偿。
４、所有工具原则上不外借使用，如因特殊情况外借， 应由物业部高级经理签字
第 18 页 共 63 页
批准。
５、公司根据员工岗职变更， 可收回或变更个人工具配备情况，回收或变更时，应在个人工具领用单上注明。
第 19 页 共 63 页
（十二）楼面及其它部门设施维修程序 １、维修范围：
（１）购物中心大楼原设计设施，如空调设施、 洗手间设施、变配电设施、广播通讯设施、消防设施等。
（２）购物中心大楼原装修设施，如天、地、墙装修等。 （３）购物中心经营柜台、灯箱等设施。 （４）大客户合同所规定由广场维修范围内容。
（５）专柜厂商营业设施的改造更新、完善工作， 不属维修范围，原则上不负责工程实施。
２、申请程序：
（１）一般性故障维修， 申请部门应填写维修申请单（申请方填写上半部分，下半部分为派工单， 由维修人员填写），注明具体地点、故障情况、经办人、时间、 费用情况等内容。
（２）对突发性故障，如跳闸、大面积停电、 电脑收银停电，电力线路异味、起火等，应直接电话通知物业部， 无需填单。
（３）属东购财产的楼面营业设施维修， 申请单应由楼面专人负责签发。 （４）非东购财产的楼面营业设施（如厂商专柜）维修， 申请单应由专柜管理部所指定专人签发， 并需注明厂家编号及维修费用承担方。 ３、维修：
（１）接到楼面及部门申请单后， 物业部一般情况应在1天内给予修复，如不能维修应给予回复。
（２）维修人员维修完毕后， 应按要求填写派工单（及申请单下半部分），申请经办人或现场人员应签字验收， 并对使用材料予以确认。
（３）完成维修后，将申请单退加到物业部， 由文员进行统计整理。 ４、收费事宜：
（１）返回物业部的维修申请单， 将由仓库保管员计算费用，然后交文员进行统计制表（收费标准暂定为：(材料费＋工人费)*100％的管理费）。
（２）每月28 日之前文员将收费统计表交财务部向客户专柜厂家收取费用。 （３）厂家客户对收费如有疑问，可向物业部查询。
第 20 页 共 63 页
（十三）向财务部提供扣款数据要求
各部门传递给财务部的扣款数据应满足以下要求： （１）扣款项目 （２）厂商编号 （３）厂商名称 （４）经营品牌 （５）各厂商扣款金额 （６）扣款总金额 （７）责任人签章
（８）有关部门高级经理或指定责任人签字 （９）签收：
各部门传递给财务部的单据， 由财务部监控主管签收，其他财务人员签收无效：
（１０）所有费用单据应在每月2日下午18:00 之前转到财务部。
（十四）电梯科规章制度及操作规程 一、 安全操作规程
１、用三角钥匙开启层门进入轿厢或轿顶时， 必须先确认轿厢是否停在该层，然后再进行其它操作。
２、 保养维修电梯时必须在电梯和入口处放置“电梯正在检查”或其它类似的标牌。
３、 对电梯进行检修或保养时必须保证外人不能在检修电梯上。 ４、如果需要上轿顶工作，必须断开轿顶上的安全开关。登上轿顶后再合上安全开关，然后进行其它操作。
５、保证有坚硬可靠的轿顶面板，且站立处无油或油脂。轿顶工作需移动时，注意凸凹处并保持轿顶清洁。
６、当轿厢移动时要牢牢抓住轿厢上的固定部件，不可握住钢丝绳，否则会造成严重伤害。
７、在轿顶工作时，注意电梯轿厢移动时，把身体限制在轿厢尺寸以内，防止与井道突出物或对重相碰。
８、在地坑工作，必须将安全开关切断，防止电梯运行。 如果需要运行与有关人员
第 21 页 共 63 页
联系好，必须站在安全处， 然后才能运行电梯。 ９、在机房盘车时，必须切断动力电源，然后再盘车， 盘车时应有人注意轿厢的实际位置。
１０、在机房检查钢丝绳时， 必须使轿厢保持停止状态，必要时切断动力电源。 １１、 在电气装置周围工作时，必须两人以上工作，并有人监护。 １２、带电禁止拨插各种电路板、插头、插座， 防止意外事故发生。
１３、层门关闭后从层门外不能用手拨开层门。当层门、 轿门未完全关闭时，电梯不能正常启动。
１４、使用的手灯必须带护罩并采用36Ｖ以下的安全电压。
１５、操作时如需司机配合进行，司机要精神集中， 严格服从维修人员的指令。 １６、严禁维修人员站在井道外探身到井道内、 轿厢顶或在轿厢地坎处轿厢内外各站一只脚，进行较长时间的检修工作。
１７、严禁维修人员拉吊井道电缆以防电缆被拉断。 二、司机操作规程
１、爱护设备，保持轿内的整洁， 司机必须熟知本台电梯的使用特性，严格按操作程序使用。
２、每班接班后，需空载试运行。 在一切装置处于正常状态时，才能正常投入运行。 ３、货物在轿箱内要放稳当，无倾倒危险， 搬运需小心轻放，以防损坏轿底或四壁。 不准利用轿顶安全窗孔装运超高货物。
４、非维修检查人员不得随意上轿顶， 轿顶上不许乱拉电线，严禁放置任何外加物体。
５、严禁检修方式运行电梯， 也不允许用开关厅轿门方式起制运电梯。
６、严禁任意按紧急停车钮，当出现故障时，应先停车， 再点动试车，实验能否慢车到达层站， 电梯运行时不能润滑或修理机件。
７、电梯运行中，不随意改变轿厢停止运行后进行， 否则要损坏电气元件。 ８、轿顶有检修任意电，必须严格听从轿顶任意的指挥， 没有命令不允许乱开电梯。 ９、司机需离开岗位，必须把电梯锁好，关灯后才离开。 三、交接班制度
１、填写工作记录，一方面交待本班工作， 同时记录电梯运行维修及保养情况。 ２、接班人员一方面看工作记录， 同时必须听取交班人员的口头汇报。 ３、当班未解决的问题，必须认真向接班人详细汇报， 同时要向上级汇报。
第 22 页 共 63 页
４、交班时，发现接班人员有醉酒或异常现象时， 应拒绝交班，并请示汇报。 ５、在接班人员缺勤时， 交班人员必须得到领导地同意方能离开工作岗位，但必须做好离岗记录,接班人员认真听取上一班工作情况汇报后按规定巡视，并对有问题的答复重点检查。
四、自动扶梯的安全运行方法
１、将候梯厅、梯级、扶手等部位清扫干净， 尤其要确认梯级及梳齿板部位没有小石子或钉子之类的杂物。
２、有栏杆照明及梳齿照明时，应亮灯。 确认上层和下层的照明开关都能控制照明。 五、运行开始
１、将操纵箱（在3. 6, 3. 7 中说明）报警蜂鸣器开关扳到buzzer（蜂鸣器）侧，使其蜂鸣， 向周围人们发出将要运行的预告。
２、开始运行时， 确认无人站在梯级上后开动操纵箱启动开关，插入钥匙，按要求运行的方向Up（上行）或DOWN（下行）转动后，自动扶梯便开始启动。 钥匙要在自动扶梯启动后保持片刻（转动后保持1秒钟），不要马上复位，否则，将使自动扶梯停止启动。
３、工作时应确保梯级及扶手顺利运行， 一旦工作时发生异常声音和振动等时，应立即按下紧急停止按钮， 使扶梯停止运行，进行必要的检查，检查结果要做文字记录。
４、自动扶梯启动运行后，应在中央位置将钥匙拨下来， 如果放在上面不拨下来， 则在可能被无关人员误动作而发生事故，因此应予注意。 六、运行方向转换
待乘用自动扶梯的乘客下完后， 先将自动扶梯停止开关转到STOP（停止）侧，暂时停止运行（参照运行停止）。 然后按新要求运行的方向进行启动运行。 七、紧急停止
一旦在自动扶梯运行中发生乘客失足摔倒等紧急情况时，应立即按下紧急停止按钮，使自动扶梯停止运行。 紧急停止按钮带有防止乱按护罩， 因此请用力按透明护罩的中央部，当防护罩剥落后，即可按中央的紧急停止按钮。 在重新进行运行前，按下述要领紧急停止按钮恢复至原来的状态， 然 后再开动启动开关。
１、 将防止乱按护罩安装环（红色）向逆时针方向转动取下 ２、从内侧嵌入透明护罩
第 23 页 共 63 页
３、将护罩按原位拧进。
第 24 页 共 63 页
八、扶手驱动装置的维护
从驱动装置到传动辊的动力输送系统， 所用的是驱动链，对此链应该严格润滑。此外， 还应严格检查扶手传动辊是否磨损和核实压力辊的弹簧压力， 检查传动辊和扶手带内缘之间的间隙。 维修保养项目
周期 项 目 检 查 内 容 每月 ①扶手链条润滑 从顶部机房里通过加油器润滑。 一次 检查各传动辊的磨损、开裂、剥 ②扶手传动辊 落及变形，如有损坏严重的，应 予更换。另外检查辊表面是否粘 上油，如有，必须除去。 检查各压力辊有无磨损、开裂、 ③压力辊的检查 剥落及变形，检验压力辊弹簧的 每 调整长度。 年 年 ④检查空转链轮 检查旋转情况，特别要检查轴承 有无毛病。 一 确认压力辊和扶手带内缘间隙大 ⑤检查压力辊和 于0.5MM。 扶手带内缘间隙 ⌒⌒ 次 │ │ ─┴─┴─ 检查传动链张力，如果与标准不 符（用50N力推链，S=20±3） ⑥检查扶手传动 则需进行调整。 链 每年
第 25 页 共 63 页
一次 ⑦主轴轴承润滑 给主轴轴承加2号锂基润滑脂。
九、装潢件检修
为了使自动扶梯经常保持清洁、美观， 而且能安全使用，应按下述要领进行检修。
十、扶手检修
扶手有很多人用手去触摸，因此， 应进行认真的日常检修，以便使乘客能干净舒适地使用。 将抹布在清水中浸湿拧干，反复数次擦 轻度污垢 拭扶手面，然后将扶手擦干。 冼 污垢稍明显 将稀释10倍以上的中性洗洁剂沾在抹布 时 上擦拭，污垢去掉后，再用干净的抹布 将洗洁剂擦掉，然后将扶手擦干。 净 油脂及口香 用抹布沾些有机溶剂（如酒精等）擦掉 糖类附着时 后再用水擦掉。 消 需要进行消毒时，将市场上销售的达尔美消毒液稀释 毒 后，用布沾着轻轻擦拭。 上 扶手洗净干了后，用抹布沾着SAH--289阴离子羟基乳 液擦涂在扶手面上，待液体干燥后进行干擦。如果用 过浓的乳液弄湿扶手后放置不管的话，就会使扶手带 光 硬化，因此应加以注意。
注意事项：
１、扶手的检修应先从露出的部分开始， 当露出部分全部结束后，再运转将扶手剩余部分露出。按同样要领进行检修。
２、应绝对避免一边运转自动扶梯，一边擦拭洗洁剂、 上光剂，因这样会使液体流进机器里。
３、应注意当汽油、酒精等沾在扶手带上时应立即擦去， 否则会使扶手带老化。 ４、汽油、酒精属易燃物品，使用时严禁靠近火种。 十一、外盖板
在停止扶梯运行后，用扫帚、 拖把等工具进行清扫揩擦。如果有水泥、灰浆附着的话，表面就会受腐蚀， 因此在建筑物内进行改装工程时应注意不得将水泥等物溅在外盖板上。
第 26 页 共 63 页
十二、梯级、梳齿
当梯级槽和梳齿有异物嵌入时，应停止运行， 将异物取出，因异物嵌入将会使梯级和梳齿的齿损坏， 易造成夹鞋等事故。 十三、前沿板
前沿板兼作自动扶梯机房上盖板和出入口的通路， 因此在清扫时注意不要让水流进去。
十四、裙板的检修
每月应涂1-2次本公司指定的润滑剂（SAH-289 阴离子羟基乳液）。如果润滑剂不足，当胶鞋贴在围裙上时， 容易出现拖进间隙的危险，而且也容易附着污垢， 如果是氟树脂裙板应三个月涂一次润滑剂， 应每半年一次检查裙板及盖板的安装小螺钉有无松动和损坏，如有应及时拧紧或调换。 十五、自动润滑供油装置
千万不能让灰尘或异物进入油箱，齿轮泵绝对不可拆，只应在检查时才用电源检查按钮，时间尽量短， 融电池寿命将大大缩短，从加油孔中注油时应先拭净加油孔塞周围， 再把清洁干净的机油通过过滤器注入。 十六、维修保养用润滑油（脂）及辅料
序号 名 称 用 途 1 60号极压齿轮油 用于驱动装置减速器 2 2号锂基润滑脂 用于各类轴承 3 40号低凝液压油 用于手工加油和自动供油 装置 4 SAH-289阴离子 裙板润滑、扶手带上光 羟基乳液 5 达尔美消毒剂 用于扶手消毒
注：荧光灯管为本公司特制，与市场规格不符请注意。
第 27 页 共 63 页
十七、安全操作规程
1、司机或管理人员在电梯行驶前的检查与准备工作。 （1）开启层门进入轿厢之前，需注意轿厢是否停在该层。 （2）开启轿内照明。
（3）每日开始工作前，将电梯上下行驶数次， 无异常现象后，方可使用。 （4）层门关闭后，从层门外不能用手拨启， 当层门轿门末全开闭时，电梯不能正常启动。
（5）平层准确度应无显著变化。
（6）经常清洁轿箱内、层门及乘客可见部份。 2、电梯行驶中司机或管理人员应注意事项
（1）在服务时间内，如司机必须离开或电梯停用时， 须将轿内电源开关断开， 如层门有能在外开启的设施亦将层门关好。 （2）轿厢的载重量应不超过额定载重量。 （3）乘客电梯不允许经常作为载货电梯使用。
（4）不允许装运易燃、易爆的危险物品，如遇特殊情况，需经司机和管理部门同意和批准并严加安全保护措施后装运
（5） 严禁在层门开启情况下， 掀按检修按钮来开动电梯作一般行驶，不允许掀按
检修、急停按钮来作一般正常行驶中的消号。
（6） 不允许利用轿顶安全窗、轿厢安全门的开启，来装运长物件。 （7） 应劝阻乘客在行驶中，勿倚靠在轿厢门上。
（8） 轿厢顶上部、除电梯固有设备外，不得放置其它物品。
3、当电梯使用中发生如下故障时， 司机或管理人员应立即通知维修人员，停用检修后方可使用。
（1） 层、轿门全关闭后，电梯未能正常行驶时。 （2） 运行速度显著变化时。
（3） 轿、层门关闭前，电梯自行行驶时； （4） 行驶方向与选定方向相反时。
（5） 如内选、平层、快速、 召唤和指层信号失灵失控时（司机应立即掀按急停按
钮）。
（6） 发觉有异常噪音，较大振动和冲击时。
（7） 当轿厢在额定载重量下， 如有超越端站继续运行时。
第 28 页 共 63 页
（8） 安全钳误动作时。
（9） 接触到电梯的任何金属部分有麻电现象时。 （10）发觉电气部件因过热而发出焦热的臭味时。
4、电梯使用完毕停用时， 司机或管理人员应将轿厢停在基站将操纵盘上开关全部断开，并将层门关闭。
5、发生紧急事故时司机应采取下列措施。
（1）当已发觉电梯失控而安全钳尚未起作用时， 司机应保持镇静，并严肃告诫乘客切勿企图跳出轿厢， 并作好承受因轿厢急停而产生冲击的思想准备。
（2）电梯行驶中突然发生停梯事故， 司机应立即掀按警铃按钮，并通知维修人员，设发使顾客退出轿厢。
在机房用手轮盘车，使电梯短程升降时，必须先将主源断开，制动器张开。 6、电梯的机房和井道管理
（1）机房应由维护检修人员值班管理， 其它人员不得随意进入，机房门应加锁，并标有“机房重地、闲人免进”字样。 （2）机房需保证没有雨雪侵入的可能。 （3） 机房需保证通风良好和保温。
（4） 机房内应保持整洁、干燥、无尘烟及腐蚀性气体， 除检查维修所必须的工具
外不应存放其它物品。
（5）当设有井首检修门时， 则在检修门近旁应设有下列须知：“电梯井道－－危险，未经许可禁止入内”。
（6） 井道内除规定的电梯设备外不得存放杂物，铺设水管或煤气管等。 （7） 电梯长期不使用时，应将机房的总电源开关断开。 （8） 机房顶板设置的承重梁和吊钩上应标明最大允许载荷。
（9） 当机房内设有活地板门时，应设有永久可见的须知， 向活地板的使用者表明：
“谨防坠落－重新关好活地板门”。
7、紧急情况后的处理
（1） 当电梯发生严重的冲顶或蹲底后。
（2） 当发后地震后 微震和轻震对电梯的破坏不大， 可是轿厢或对重的导轨有可
能脱出导轨， 或一部分电线切断不可引起意想不到的事故。
（3）发生火灾时
根据火灾轻重程度不同， 对设有可作消防员专用的电梯，将乘客运送到安全层
第 29 页 共 63 页
站。
十八、维修保养标准
时间单位：月 ┌─┬─┬─────────┬──────┬────┐ │序│ └──┐ 区 │ 基本时间 │ │ │ │项 └┐ │ │备 注│ │号│ 目 └┐ 分 │ 间 隔 │ │ ├─┼──────┴────┼──────┼────┤ │1│舒适性 │ 每次保养 │ │ │ │ │(每月1-2次)│ │ ├─┼───────────┼──────┼────┤ │2│平层状态 │ 同上 │ ├─┼───────────┼──────┼────┤ │3│各发光二极管检查 │ 同上 │ │ ├─┼───────────┼──────┼────┤ │4│故障数据的确认 │ 同上 │ │ ├─┼───────────┼──────┼────┤ │5│异常的声响、振动 │ 同上 │ │ ├─┼───────────┼──────┼────┤ │6│保险丝(SCL) │ 同上 │ │ ├─┼───────────┼──────┼────┤ │7│电解电容（主回路）检查│ 2 │ │ ├─┼───────────┼──────┼────┤ │8│制动器滑移量检查 │ 4 │ │ ├─┼───────────┼──────┼────┤ │9│脉冲测速输出检查 │ 12 │ │ ├─┼───────────┼──────┼────┤ │10 充电回路检查 │ 同上 │ │ ├─┼───────────┼──────┼────┤ │11│再生回路检查 │ 同上 │ │ ├─┼───────────┼──────┼────┤ │ │DC-CT(OT-2,3)偏 │ 同上 │ │ │12│置电压检查 │ │ │ ├─┼───────────┼──────┼────┤ │13│各种安全检查动作 │ 同上 │ │ │ │的检查 │ │ │ ├─┼───────────┼──────┼────┤ │14│TSD的检查 │ 同上 │ │ │ │ │ │ │ └─┴───────────┴──────┴────┘
时间单位：月 ┌─┬─┬─────────┬──────┬────┐ │序│ └──┐ 区 │ 基本时间 │ │
第 30 页 共 63 页
│ │项 └┐ │ │备 注│ │号│ 目 └┐ 分 │ 间 隔 │ │ ├─┼──────┴────┼──────┼────┤ │15TLP动作检查及平层数据 │ │ │ │写入 │ 12 │ │ ├─┼───────────┼──────┼────┤ │16更换电解电容器(主回路) 不定 │ │ ├─┼───────────┼──────┼────┤ │17曳引机减速器的检查 │ 12 │ │ ├─┼───────────┼──────┼────┤ │18曳引机制动器的检查 │ 每次保养 │ │ │ │ │(每月1-2次)│ │ ├─┼───────────┼──────┼────┤ │19曳引电动机检查 │ 12 │ │ ├─┼───────────┼──────┼────┤ │20曳引轮检查 │ 12 │ │ ├─┼───────────┼──────┼────┤ │21限速器检查 │ 每次保养 │ │ │ │ │(每月1-2次)│ │ ├─┼───────────┼──────┼────┤ │22轿厢门和自动门机机构检 │ 每次保养 │ │ │查 │(每月1-2次)│ │ ├─┼───────────┼──────┼────┤ │23安全钳检查 │ 2 │ │ ├─┼───────────┼──────┼────┤ │24导轨润滑检查 │ 每次保养 │ │ │ │ │(每月1-2次)│ │ ├─┼───────────┼──────┼────┤ │25缓冲器检查 │ 2 │ │ ├─┼───────────┼──────┼────┤ │26层门检查 │ 每次保养 │ │ │ │ │(每月1-2次)│ │ ├─┼───────────┼──────┼────┤ │27曳引钢丝绳检查 │ 12 │ │ ├─┼───────────┼──────┼────┤ │28补偿装置检查 │ 6 │ │ ├─┼───────────┼──────┼────┤ │29润滑检查和控制屏、曳引 │ 每次保养 │ │ │ │机清洁工作 │(每月1-2次)│ │ └─┴───────────┴──────┴────┘
第 31 页 共 63 页
（1）通知司机或管理人员尽快在安全楼层停车， 把乘客引导到安全的地方。 （2）轿厢开到安全的楼层， 在乘客确已完全撤出终了后切断电源。 （3）把各层厅门关闭，防止向其它楼层延烧。
在发生上述三种情况后，须经过有关人员严格检查， 整修鉴定后方可使用。 8、维修保养注意事项
（1）非维修保养人员不得擅自进行维修作业， 本电梯采用电脑控制系统，维修保养时应谨慎小心。
（2）电梯维修和保养时应遵守下列规定：
不得乘客或载货，各层门处悬挂检修停用的指示牌； 应断开相应位置的开关； 在机房时应将电源总开关断开； 在轿顶应合上检修开关；
在底坑应将底坑检修按钮箱急停开关断开或同时将限速器张断开。
使用的手灯必须带护罩并采用36伏以下的安全电压;(在机房底坑,轿顶或轿底应装设检修用的低压插座);
操作时请由主持和助手协同进行;
操作时如需司机配合进行,司机要精神集中, 严格服从维修人员的指令;
严禁维修人员站在井道外探身到井道内或在轿厢顶或在轿厢地坎处轿厢内外各站一只脚来进行较长时间的检修工作
严禁维修人员拉`吊井道电缆线,以防电缆线被拉断 （3）维修保养时,使用的仪器要注意以下几点: 万用表内阻在200K 以上;
交流电压计量程为AC300A,对于指针式，输入阻抗在300K以上；
高压兆欧表应使用电池式，500V，内阻200K以上， 禁止使用手摇式兆欧表； 转速表量程为0-50000RPM。
由于ＫＣＪ－12Ｘ插件板上的电源检查开关（5VCHK）置向上侧或下侧，进行CPU复位，则由于检查出电解电容器的容量下降，变为不能起动。复位过程中对CPU电源进行一次切断、接通，并将容量不足检测标志清零。
电源切断后，进行主回路方面的作业，应确认电解电容器的端子电压DCO（零）V，再开始作业。
说明
第 32 页 共 63 页
舒适性调整 有起动冲击时 A机械系统的确认
制动器不完全松闸，或者即使松闸制动瓦歪斜，制动瓦与轮鼓间有摩起起动冲击，故应确认之。
确认各导靴的安装位置等。 B电气系统的确认，调整
用控制反面KCL—12X上的旋转开关“DLB”来调整制动器松闸的时间。
●制定器松闸时间太迟， □□□--------- □□□ “ 故空载上行，空载下行 D 上皆有起动冲击时。 ← 旋转开关的调整方向 L ●制动器松闸时间太早， □□□--------- □□□ B 使空载上行时产生飞车 ” 而当空载下行时产生对
重拉轿厢的现象。 → 旋转开关的调整方向 表3--1 DLB开关调整要领
运行中有振动时 机械系统的确认
确认在运行中有否制动器 轮鼓相摩擦， 钢丝绳拉伸不良等现象。
有时往往由于导轨的接头有高低，就会产生振动， 不应将之与电气系统所引起的振动相混淆。
电气系统的确认、调整
用控制屏反面KCJ-12X上的旋转开关\"DGN\"和\"MGN\"来调整之。
MGN从起动开始到停止为止，对整个舒适都有影响，而DGN对加减速时的舒适性都有影响，而DGN对加减速时的舒适性有影响。
第 33 页 共 63 页
（十五）空调给排水科规章制度及操作规程
水泵运行操作规程
一、开、停泵操作方法
１、开泵前，检查油位，油位应保持在视油镜1/3--2/3 范围之内，并保持油质正常，无水、无杂质。
２、用手盘靠背轮，应灵活，无卡阻现象。
３、打开进口阀门，使泵中充满水，关闭出口阀门。 ４、起动电机，慢慢开高出口阀门，调好出口压力。
５、停泵时，先慢慢调好进出口阀门，再停电机， 如环境温度低于0℃时，必须将泵内水放净，防止冻裂泵体，长期停泵时，必须将泵清洗擦干，妥善保管。
二、运转检查
１、泵在运转中，要经常巡回检查，（每两小时1次），轴承温度不得起过75℃。 ２、润滑油位正常，清洁。 ３、压力平稳，无大的波动。
４、无异常声响，无剧烈振动，如有异常，立即停车。
５、填料室漏水每分钟在10-20滴之间，如泄漏严重应停车紧填料。 ６、及时排除机器上的积水。 ７、保持设备清洁。 ８、认真填写运行记录。 板式换热器操作规程
１、在使用前，应检查夹紧螺拴是否松动， 如松动应夹紧到夹紧尺寸。
２、启动前，应打开换热器的所有出口阀， 检查电机及水泵运转中是否正常，关闭去换热器的进口阀，启动泵后， 再慢慢的打开换热器的进口阀，逐渐提高压力， 避免冲击而产生局部高压损坏设备。
３、换热器运行时，为防止一侧超压， 进换热器冷热介质的进口阀应同时打开，或者先慢慢的注入低温侧流体， 然后慢慢的注入高温流体。
４、根据换热器进出口温度计的指示， 用节流阀来控制冷热流体的流量。 ５、换热器停车时，其操作步骤应按启动的逆过程进行。
第 34 页 共 63 页
空调运行的操作规程
一、运行前的准备工作
１、检查风机，水泵的正反转情况。
２、检查风机皮带松紧度是否合适，盘车数圈能够转动。 ３、检查袋式过滤器是否有短路现象。 ４、检查各阀门，疏水器是否开启正常。 ５、检查冷却塔及上下水阀门是否正常。
６、具备开车条件，如压力表、温度计、风机、水泵、 轴承上油等。 ７、检查风机的风叶是否松动，转动是否灵活。 ８、检查送风、新风、回风、阀门开启是否正常。
二、启动程序
１、启动冷冻水泵，冷却水泵、冷却塔 ２、启动送风机。
３、调节表冷器阀门和送回风阀门，达到送风要求。
三、停止程序
１、关闭水泵，回风机、送风机（顺次） ２、关闭水蒸汽，冷水阀门。
３、拉下仪表柜，配电柜内的空气开关（电工人员操作）。
空调操作人员的职责范围
１、认真学习专业技术，努力作到四懂（原理、结构、性能、用途），三会（使用，保养、排除故障）， 严格遵守安全操作规程，杜绝人身事故。
２、搞好机房与机组周围的环境卫生，坚持安全， 文明生产，做到机组表面干净，地面无杂物、水迹、油渍。
３、做好风机的日常维护保养，经常检查风机地脚螺拴， 风机轴承，皮带的松紧程度，表冷器、加热器的泄漏情况， 各风阀的开启情况，及机组门板漏风情况。 ４、密切注意机组运转状况，所供房间的温、湿度情况， 做到勤巡检，按时记录， 发现问题和隐患及时通知维修和管理人员。
５、及时更换过滤器，及时疏通表冷器、 集水器的水路和地漏
第 35 页 共 63 页
６、在冬季，应及时将换热器和表冷器中的水及时放掉，防止冻裂。 ７、在停机情况下和大修期间， 操作人员要协助维修人员做好维修工作。 ８、负责本岗位所用设备的润滑保养， 除对设备要定时加油外，还应对阀门，阀杆螺拴等部位加油。
９、发现紧急情况有权立即停车， 并立即通知维修和管理人员。
１０、负责验收维修的设备，对检修不合格的设备， 有权提出返工，以致拒绝使用。 １１、有权制止非有关人员进入岗位，制止不合手续的参观。
回程式软化水操作规程
１、交换：开启1#阀（原水进水阀），2#阀（出水阀）， 原水通过树脂层，经交换后由出水阀流出， 工作压力小于等于0.4Mpa。
２、小反洗：开启3#阀（小反洗阀）。4#阀（上排阀）。
清洗水进入注内向上清洗树脂表面层， 清除树脂表层中的悬浮物，并从上部排水装置排出注外，小反洗流速为5- 10米／时，时间5-10分钟或排出水的清晰透明为终点， 若原水浊度低，可以隔几个周期进行1次小反洗。
３、再生：开启5#阀（进再生液阀），4#阀（上排阀）， 再生液从上部出液装置进入，经过树脂层进行再生后， 到达上部进液装置，流出柱外（与运行方向相反）， 再生流速无严格要求。
４、正洗：开启1#阀（原水进水阀）6#阀（正洗排水阀），正洗流程和交换流程一样，原水从上部进液装置进入， 清洗整个树脂层，到达上部出液装置排出柱外， 正洗流速快慢均可，当排出水符合出水指标时，正洗结束，关闭6# 阀（正洗排水阀），开启2#阀，投入运行（交换）。
空调运行交接班制度
１、 空调运行值班人员要按领导批准的值班制度和值班表进行交接班。
２、接班人员提前15分钟到岗，做好接班准备， 严禁班前饮酒，必须保持清醒头脑。 ３、交班人员必须在交班之前，如实填写本班运行记录。 搞好设备及环境卫生。 ４、接班人员要认真听取交班人员介绍和阅读运行记录， 了解设备运行方式及操作情况， 掌握运行异常及设备故障的发现和消除情况。
５、检查工具、备品、钥匙等是否齐全， 检查设备及环境卫生。
第 36 页 共 63 页
６、交接班双方认为无问题后分别在运行记录本上签字， 以示交接班工作完成。 ７、交班人员下班后，要按时离开工作岗位。
８、若交、接班时设备、管道发生故障， 必要时两班人员共同处理好后再交接班，并做详细记录。
９、交、接班人员必须严格认真、一丝不苟， 做好交接班工作，保证空调系统正常运行。
空调运行值班岗位责任制
１、值班人员必须有敬业精神，积极主动，认真负责。 ２、熟悉空调系统和空调设备性能， 掌握空调运行专业技能. ３、严格遵守有关安全法规，规程和制度不得违章操作。 ４、对所辖区空调设备和安全负责，能正确使用灭火器材。
５、严格坚守工作岗位，认真做好巡检工作， 发现问题及时处理，按时准确填写运行记录。
６、未经批准不准私自倒换班次，有事提前和带班长商量，同意后方可， 到点接班人员未来时交班人员不能离开工作岗位。
７、善于总结经验教训，不断提高专业素质， 保证空调系统正常运行。
空调维修值班岗位责任制
１、值班人员必须做到敬业爱岗，工作认真负责，一丝不苟。
２、熟悉空调系统各种设备的原理、性能、 规格参数和操作保养方法。掌握设备维修、调试的专业知识，有实践经验，维修能力强。
３、严格遵守各项规章制度，不违章作业， 消除一切不安全隐患。
４、坚守工作岗位，切实做好巡检工作， 与运行值班人员密切配合，发现问题及时解决，并做好有关记录。
５、做好设备定期维护、保养、检修工作， 确保设备不带病运行。 ６、维修工作须做到安全、快捷、可靠、杜绝马虎、拖沓、凑合。 ７、工作场所须做到整洁有序、工具、备品备件不乱摆乱放。 ８、确保维修质量，注意节约，杜绝浪费。
９、不断总结经验、教训、注重学习，提高自身专业水平。
第 37 页 共 63 页
空调运行班长职责范围
一、负责空调运行人员的管理工作。
二、负责中央空调系统各种设备的运行工作。 三、贯彻执行空调运行的各种操作规程和有关制度。
四、根据室内外空调参数的变化， 协助主管制定相应的空调运行计划。
五、掌握运行设备的状况，发现故障、缺陷要及时停机，向主管报告并通知维修人员检修。
六、经常向维修人员介绍设备运行情况， 提出有关维修的合理化建议。 七、坚持安全运行，贯彻安全法规，确保设备及人身安全。
八、拒绝操作带“病”设备，不运行检修不合格的设备， 不运行安全防护不完善的设备。
九、在实践中，探索节能新途径，采取有效节能措施， 确保节能运行。 十、善于总结经验教训，注重提高专业素质， 确保空调系统正常运行。
制冷机、水泵操作人员的职责范围
一、认真学习专业技术，努力做好四懂（原理、结构、 性能、用途），三会（使用、维护保养、排除故障）， 严格遵守安全操作规程、杜绝人身、设备事故。 二、搞好设备及环境卫生，坚持安全、文明生产， 做到设备漆见本色，铁见亮，地面无油渍，污垢，周围无杂物。
三、按各种设备的具体要求搞好设备的日常维护保养， 做到本岗位的设备及管道无泄漏点。
四、密切注意设备运行状况，做到勤巡回检查，认真记录，如实向维修人员反映设备运行情况， 发现问题及隐患及时通知维修人员，并积极配合维修人员分析原因。 五、按维修人员的安排，认真执行运行备车制度， （特殊情况操作人员可决定换车，但要及时通知维修人员）。
六、负责本岗位所有设备上的螺栓、地脚螺栓、法兰螺栓、阀门螺栓等的紧固、放松，对设备充氟、加油， 更换干燥剂，过滤网等。
七、在停机情况下和大修期间， 操作人员要协助维修人员的维修工作。
八、负责岗位所用设备的润滑保养工作， 除对设备各注油点定时加油外，还应对阀门、阀杆、螺栓等部位加油。
九、发现危及设备，人身安全的异常现象有权立即停车， 并立即通知维修人员，并
第 38 页 共 63 页
报设备管理人员。
十、负责验收维修的设备，对验收不合格的设备， 有权提出返工，以致拒绝使用并将情况报设备管理人员。
十一、有权纠正不符合实际情况的各项记录， 以至不予签字.
十二、负责安全保卫工作， 对非工作有关人员有权制止进入岗位，制止不合手续的参观。
空调维修班长职责范围
一、负责空调维修人员的管理工作。 二、负责中央空调系统设备的维修工作。
三、负责正压送风，排烟设备的维护、保养修理工作， 并配合消防部门对设备进行定期检查试运行。
四、负责分体空调、冷库、冷柜的维修工作， 并指导用户正确使用。
五、坚持贯彻设备巡视检查制度， 经常以取运行人员介绍设备运行状况，随时掌握设备动态。
六、发现设备故障，缺陷及时通知运行人员停机， 并报告主管领导，迅速采取消除措施。
七、有权制止运行人员操作带“病”设备， 有义务对运行人员介绍设备维修情况，并提出有关注意事项。
八、工作中要作到积极主动，快捷及时，精益求精， 一丝不苟。
九、坚持安全第一，预防为主的方针， 贯彻执行有关安全法规和规章制度，确保设备及人身安全。
十、总结经验，吸取教训，注重学习， 不断提高专业技术水平，保证设备正常运行。
设备维护保养制度
一、设备维护保养制度是保证设备正常运行的基础。
二、设备要强制维护保养，要定期倒换使用，设备， 要按计划运行，安全运行，设备完好率在95％以上。
三、贯彻设备巡回检查制度， 按巡回路线定时检查运行情况. 四、在正常情况下，水泵每月倒换使用一次。
五、组合空调风机15天，停运检查1次，每三个月换油一次。
第 39 页 共 63 页
六、排风、正压送风系统，风机每半年检查一次， 每半年换（加）油一次。 七、排烟系统风机每年检查一次，每年试运行半小时。
八、冷却塔风机，变速箱，喷嘴、淋水板，每年检查一次，风机每年换油一次，变速箱运行三个月换油一次。
九、冷水机组严格按厂家要求的标准运行、维护保养。 十、板式换热器每年检查一次。
十一、冷库、冷柜每月检查一次，每周了解使用情况一次，根据实际情况，换油，加氟，拆检。
十二、分体空调每月检查一次。
十三、系统所有阀门做到开关灵活自如， 无明显跑冒滴漏现象，在运行当中，发现问题，及时处理。
十四、所有散流器、风口、外露表面， 每年清洁一次（委任使用部门进行）。 十五、热风幕、风机盘管每年检查一次。
十六、对设备、管道涂料层根据实际情况及时予以处理。
十七、对测量仪表要经常检查，按规定校验。 发现问题及时检修。 十八、对电器控制柜，电动阀门等每个月请电工检查， 校验一次。 十九、所有设备、管道在冬季要做好防冻工作。 二十、系统所有备用设备都必须处于随时可以开户状态。
二十一、系统所有设备管道、阀门做到有明确编号， 明显标志、系统供回方向准确无误。
二十二、保持设备清洁卫生，保持岗位门窗干净， 玻璃明亮，地面无积水、无杂物，无死角，实行文明管理。
二十三、设备维护、保养工作，要按计划进行， 工作内容要作详细记录并妥善保存。 二十四、设备维护保养工作必须针对各类设备的特点， 由专业技术人员进行。 冷却塔操作规程 开机前准备
一、对于原始开机，应在水泵运行正常， 调整好回水上塔量后再开机。 二、检查冷却塔是否清理干净，风管内是否有人或杂物、 叶片是否完好。 三、检查减速机油位应在视 标线上限处， 机械密封有无漏油现象。 四、用手盘动叶片，应轻重均匀，无卡阻现象。
第 40 页 共 63 页
五、点动电机，检查风叶转向是否正确。 开机
１、准备好后，一人现场监护，一人操作开机。
２、开机时，注意观察风机电流是否在额定范围内， 否则应停机，由电工进行检查。 运行维护管理：
１、开机后，每班都要检查风机，减速机运行情况， 每四小时检查一次。 ２、必须注意配水系统配水的均匀性， 如发现配水不均匀时，应及时设法调整。 ３、管道、喷嘴、 管嘴必须根据脏污及结垢情况及时加经清洗。 ４、淋水装置应保证清洁完整， 损坏的淋水装置应及时加经清洗。 ５、集水盘内的污物应定期清洗， 同时应经常保持格珊不被堵塞。
６、运转过程中应经常注意风机平衡、 松动以及轴承温升情况，风机与电动机各个轴承的温升不宜超过35℃， 最高温度不应超过70℃。
７、联轴节内轴承的润滑脂，须定期更换， 不许有硬化现象，减速箱内油位，必须保持在油标规定的位置上， 润滑油一般采用20#或30#机械油。 ８、冷却塔的所有钢制部件应定期漆刷防腐漆。
９、冬季或春、秋季节，在满足冷却水温要求的条件下， 可减小风机叶片角度，以节省电耗。 空调换热站运行规程
东方城市广场大厦由主楼和裙楼构成， 其空调采暖系统由高区换热站和低区换热站为主楼和裙楼提供空调热水。
第 41 页 共 63 页
换热站运行程序
换热站主要设备的运行分别执行各自的操作规程，其运行程序见下图：
正常 正常 正常加水
检查膨胀水箱水位 ← 开启补水泵 ← 软化水箱水位 ← 软化水罐
正常 ↓
检查热水循环泵，阀门 检查换热器，分汽缸蒸汽压力
正常
↓ 正常 开启热水循环泵 ←
↓
开启换热器、供汽、出凝结水阀门
↓
调整并保持换热器出水温度
↓ 正常 开启所用空调器
第 42 页 共 63 页
空调换热站紧急故障处理规程
换热站发生下列紧急情况之一，可停车处理。 一、电机或水泵等一部份冒烟起火。
二、板式换热器漏汽，漏水、温度异常升高。
三、发生必须停车的人身事故，如人、手或衣服被卷入轴内。 四、电机或水泵声音异常，发生强烈震动。 五、水泵轴温迅速上升，并超过允许温度。 六、发生单路停电事故。 七、电流波动太大。
八、严重抽空，泵内由于抽进杂物堵塞而引起压力突然下降
九、发生必须紧急停车的其它事故， 将要损坏设备而来不及请示报告时可紧急停车。
紧急停车处理规程
一、关闭事故换热器供汽阀门和凝结水阀门。 二、关闭事故泵进出水阀门。 三、切断电机电源。
四、按开车程序开启备用换热器或备用水泵。 五、处理事故换热器或水泵。 六、消除影响人身安全的故障。 七、处理造成紧急停车的其它事故。 八、认真如实填写事故记录并及时上报。
第 43 页 共 63 页
制冷站运行程序
┌─────┐┌──────┐ ┌──────┐ │加药装置 ││ 娈频给水泵 │ │ 软化水罐 │ └──┬──┘└───┬──┘ └──┬───┘ └───┬───┘ │正常 │正常、加水 ┌──┴─────┐ ┌────┴──────┐ │软化水箱水位 │ │ 冷却塔水位 │ └───┬────┘ └────┬──────┘ │正常 │正常
┌───┴────┐ ┌────┴───────┐ │开启补水泵 │ │冷却塔风机、电机、变速箱│ └───┬────┘ └────┬───────┘ │补水 │正常
┌───┴────┐ ┌────┴─────┐ │膨胀水箱水位 │ │开启冷却塔风机 │ └───┬────┘ └────┬─────┘ │正常 │正常 ┌───┴──────┐ ┌────┴─────┐ │冷冻水系统阀门开启 │ │开启冷却水系统阀门 │ └───┬──────┘ └────┬─────┘ │正常 │正常
┌───┴──────┐ ┌────┴─────┐ │开启循环水泵 │ │ 开启冷却水泵 │ └───┬──────┘ └────┬─────┘ │正常 │正常 ┌───┴──────┐ ┌────┴─────┐ │检查分、集水器压力 │ │检查冷却塔水温、压力│ └───┬──────┘ └────┬─────┘ │正常 │ ┌───┴──────┐ │ │开启所用空调机 │ │ └───┬──────┘ │ │ │ └───────┬──────┘ │
┌──┴───┐ │制冷机开启 │ └──────┘
第 44 页 共 63 页
空调系统标准参数 １、空调房间
┌────┬───────┬───────┬──────┬───┐ │ │ 夏 季 │ 冬 季 │ 新风量 │ 噪声 │ │ 名 称 ├───┬───┼───┬───┤ m3/人.h │db(a) │ │ │温度℃│湿度％│温度℃│温度％│ │ │ ├────┼───┼───┼───┼───┼──────┼───┤ │商场 │26-28 │ -- │ 16-18│ -- │ 9 │30-60 │ ├────┼───┼───┼───┼───┼──────┼───┤ │写字间 │24-26 │ 〈65 │ 18-20│ 40 │ 30 │ │ ├────┼───┼───┼───┼───┼──────┼───┤ │健身康乐│26-28 │ 〈65 │ 18-20│ 40 │ 30 │ │ ├────┼───┼───┼───┼───┼──────┼───┤ │餐厅 │24-26 │ 〈65 │ 18-20 │ -- │ 20 │ │ ├────┼───┼───┼───┼───┼──────┼───┤ │厨房 │≤30 │ -- │ 16-18 │ -- │40-60次换气│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ └────┴───┴───┴───┴───┴──────┴───┘ ２、制冷站
冷冻水送回水温度 7℃／12℃ 冷却水送回水温度 32℃／37℃ ３、热交换站
空调热水送回水温度 高区60℃／50℃ －－－－－－－－－－ 低区85℃／60℃ 板式换热器蒸汽进口压力 〈 0.4MPa ------------------温度 〈 150℃ 安全规程
一、安全第一，保障人身及设备安全， 保证空调系统正常运行。 二、严格执行设备操作规程，杜绝违章操作。
三、运行、维修人员必须进行上岗培训， 培训不合格不准上岗。试用人员不得 在关键岗位独立操作。
四、运行、维修人员要懂得电气安全基本常识，会使用灭火器具。 五、高空作业必须系安全带，必须同时两人以上作业。
六、不得操作带“病”设备。 不得操作安全防护措施不合格的设备。 七、运行、维修人员疲劳过度，患病时不得上岗操作。
八、制冷剂存放运输过程中应避免高温、振动， 充罐排出时须防止泄漏，造成冻伤，并不得遇明火。
九、各种油器存放、使用必须注意防火，避免污染环境。
第 45 页 共 63 页
十、蒸汽、冷热水管道的启闭都必须缓慢进行，防止水锤噪声及阀件的损坏。 十一、容易出现危险隐患的设备， 场所应有明显的安全警示标志。
十二、事故隐患要及时消除，以预防为主， 出现事故要妥善处理，注意总结经验教训，警钟长鸣。
空调维修值班岗位工作标准
一、对设备管道等做到“四懂一会“即”懂构造、懂原理、懂性能、懂操作，会维修。 二、模范遵守各项规章制度， 执行好各种设备的安全操作规程。
三、按各种设备的巡检计划，搞好设备检修， 保证设备完好率达到公司有关标准。 四、接到设备故障通报后，立即到现场进行维修， 维修质量要达到有关专业标准，不留一点隐患。
五、遇到难问题时，立即报告维修班长、科长， 按领导指示行动。 六、做好设备维修记录，内容简明扼要，字迹工整清晰。
七、工作场地要有明显维修标志，确保安全， 不能影响他人工作，维修结束后将场地清理干净，工具摆放整齐。
八、维修时要执行正确的工艺方法，使用高质量的零部件，工具、备品、备件不按需要，有计划使用，不乱扔， 不乱放
九、每月总结一次工作，发现问题找出差距，重要工作， 随时总结。
每月进行一次业务学习掌握维修新工艺，新方法， 强化专素质，提高动手能力。
运行工作内容及巡检路线
全天：白班、中班、夜班（每班三人） 第一项：夜班7:30-8:30
Ａ：①检查冷冻水水量及时补水。 ②开第一台制冷机。 ③开负四供首层空调。
④开九层空调、检查运行情况，保障运行良好。 ⑤填写空调制冷机运行记录。
Ｂ：①巡检各集水坑，发现问题及时通知维修。 ②巡检高、低区变频，注意水库水位。 ③巡视低区喷淋稳压泵。
第 46 页 共 63 页
④填写巡检记录。
Ｃ：①在值班室值班，注意制冷机运行。 ②认真接待各部门来的电话，及时处理问题。 第二项：白班8:30-10:00
Ａ：①8:30开负一层空调机房。 ②依次开二层至八层。 ③开厕所排风、冷却补水。 Ｂ：巡检蒸气压力
①巡检各集水坑注意1#、6#、12#集水坑。 ②巡检高低区变频（每小时一次）。 ③填写巡检记录。 Ｃ：①在值班室值班
②记录制冷机各参数（每小时一次） 第三项：白班10:00-12:00
Ａ：①10:00-10:10巡检负四空调机房。
②10:10-10:30巡检负一空调机房，并巡视负一各处温度情况，并合 理调节。
③10:30-10:50巡检一层各处温度情况并合理调节。
④10:50-11:10巡检二层空调机房和二层各处温度并合理调节。 ⑤11:10-11:30巡视三层空调机房和三层各处温度并合理调节。 ⑥11:30-12:00巡视四层空调机房和四层各处温度并合理调节。 ⑦填写好巡视记录。
Ｂ：①每小时巡视高、低区变频注意水库水位。 ②每半小时巡视蒸压力每两小时做记录。 ③处理电话反映的各方面问题。
④每星期1、2、3、4、5、6上午1:30供低区热水。 Ｃ：①在值班室值班。
②接各处来电，及时给予安排解决。 ③记录制冷机参数（每小时一次） ④注意巡视各泵各制冷机运行情况。 第四项：12:00-16:00白班
第 47 页 共 63 页
Ａ：①2:00-2:20巡检五层空调机房巡视五层各处温度，合理调节。 ②2:00-2:40巡检六层空调机房巡视六层各处温度并合理调节。 ③巡检七层空调机房巡视七层备处温度并合理调节
④3:00-3:20巡检九层空调机房巡视七层各处温度并合理调节。 ⑤3:20-4:00巡视各层喷淋压力，巡视主楼12层27层水箱。 Ｂ：①每小时巡视高低区变频注意水库水位。 ②每半小时巡视蒸压力，每两小时做记录。 ③处理电话反映的各种问题。 Ｃ：①在值班室值班。
②接各处来电及时给予接排解决。 ③记录制冷机参数。
④注意巡视各泵各制冷机运行情况。 第五项：中班16:30-24:30
Ａ： 17:30 停九层机组。 19:00 停供商场机组。 19:30 停负四供首层机组。 20:30 停三层供首层机组。 20:30 停负一层食品一条街排烟。 22:30 关停制冷机 Ｂ：①每小时巡视高低区供水 ②每星期1-5关中高区热水
③每星期1、2、4、5、6、 2:30关低区热水 ④每星期转动一下消防喷淋大泵（手动） ⑤每两小时记录一次蒸气压力
⑥巡视集水坑1#、6#、2#集水坑， 应经常巡视发现问题及时通知 维护。
Ｃ：在值班室值班，礼貌接电话及时处理并做好记录。 第六项：夜班22:30-8:30
Ａ：①22:30关四、五主楼空调风机 ②23:00关群楼八层空调风机
Ｃ：①24:00查检制冷机各部位情况并做记录。
第 48 页 共 63 页
Ｂ：①夜间把蒸气调节到最小范围之内用户可以使用杜绝跑汽。 ②巡视各集水坑。
③每小时综视高低区变频供水。
（十七）强电科规章制度及操作规程
一、电工作业人员必须做到事业心，责任心强， 工作认真负责，踏实肯干。 二、具有相应的电工作业安全知识， 熟悉供电系统和电气设备性能知识，并具有一定的实践经验， 具有市劳动部门发给的电工操作证。 三、严格遵守有关安全法规，规程和制度，不得违章作业。
四、对所辖区的电气设备和安全负责，商场用电发生故障，迅速到达事故现场。 五、 对所管辖范围内的一切不合理运行的电气设备或可能造成事故的隐患设备有权停止其使用。
六、当电气设备发生事故时，应立即采取有效措施， 正确处理并向主管领导报告。 七、严格坚守工作岗位，认真做好巡视， 检查和设备消缺工作，发现问题及时处理， 按时准确地填写工作记录和规定的表格。
八、能熟练掌握触电急救方法，并积极宣传电气安全知识，有权制止违章作业和拒绝违章指挥。
九、正确使用消防器材，懂得自救及互救的方式方法。
十、 电工工作人员必须严格遵守东方城市广场有限公司员工守则。
变电巡视检查制度
一、每班巡视两次（接班后1小时再隔4小时。
二、夜班巡视由保卫部通知， 协助保卫部每晚对商场进行二次巡视清场，21:30负责关负二层照明，次日早晨7:30开负二层照明，并负责闭店时关灯，配合保安部清场。 三、巡视高、低压设备时，检查各种信号， 电流和电压指示，指示灯是否正常，切换开关和压板投运是否正确。
四、巡视设备有无异常声响、冒烟、 发热以及烧焦的异常气味。
五、巡视中发现问题要及时报告主管领导做好记录， 并组织本班人员及时处理， 特殊情况反映到主要领导后组织力量处理，并做好处理情况记录。
六、出入变电室时，必须把门窗关好， 以防无关人员及小动物误入造成事故。
第 49 页 共 63 页
七、巡视设备时不得操作带电开关， 不得打开设备的后门观察。 变电交接班制度
一、电气值班人员要按领导批准的值班制度进行交接班， 并提前10分钟到达工作岗位，做好接班准备， 交接必须严肃认真，一丝不苟。
二、交班人员必须在交班前详细填写本班内的各种记录， 搞好设备及环境卫生。 ①设备运行方式及操作情况， 运行异常及设备缺陷的发现和消除情况。 ②工作票及作业情况。 ③上级指示和命令。 ④工作仪表、备品备件。 ⑤本班未完成的工作及注意事项。 ⑥保护装置变更情况。 三、接班人员应做到
①接班人员应精神正常， 并认真听取交班人员的介绍和阅读运行记录。 ②在交班人员的陪同下， 检查通信和信号装置是否良好，并认真巡视设备，检查指示仪表，核对模拟图板。
③了解站内作业情况，实际到现场检查安全措施与工作票是否相符。 ④查对设备主要缺陷的发现和消除情况及异常情况。 ⑤检查工具、备品、钥匙等是否齐全。 ⑥检查环境卫生情况。
四、交接班双方认为无问题后， 双方分别在操作运行记录本上签字（不许代签）以示交接工作完成。
五、交班人员如没有特殊情况，在交接完毕后， 应按时离开变电室，以免影响工作。
六、运行操作规程
系统概况
1#变电室为东方城市广场的中央变电室， 由车站变电站10KV两路电源－－411线路和481 线路供电给中央变电室10kvⅠ段和Ⅱ段母线。Ⅰ、 Ⅱ段母线间设母联开关，正常时解列运行，一路电源停电时，可手动合上母联开关， 另一路电源供电给Ⅰ、Ⅱ段母线负荷。
Ⅰ、Ⅱ段母线分别通过馈电变压器高压柜送电给1#、 2#、和3#变电所。 各变压器低压侧通过空气开关引到380／220VⅠ、Ⅱ段低压母线，Ⅰ、Ⅱ段设母
第 50 页 共 63 页
联开关，正常时Ⅰ、 Ⅱ段母联开关解列运行，一路电源失电时母联开关自动投入， 正常电源变压器担负Ⅰ、Ⅱ段负荷。
（一）正常运行方式
车站变电站411 线路和481 线路分别送电给1JG、1ZG和2JG、2ZG，引到10KVⅠ、Ⅱ段母线，Ⅰ、Ⅱ段间设01G母联开关， 正常解列运行。一路停电时手动合上母联开关。
车站变电站411线路和481 线路中任一路停电时应断开相应的ZG，JG，手动合上母联开关01G，车站变电站正常运行的回路承担Ⅰ、Ⅱ段10KV全部负荷供电。 110KV 变电站停电回路重新供电时， 应首先将母联开关01G断开，再送上重新受电的进线开关－－JG、ZG送上，Ⅰ、Ⅱ段各母线解列运行。
（二）事故运行方式
中央变电室供电的各变电所低压侧母线任一段失电时，变压器低压侧空气开关自动断开， 失电母线段电源开关断开后，母联开关自动投入， 另一段变压器承担这组变压器全部负荷或者重要负荷，根据变压器的额定负荷情况确定。
（三）操作方式
１、所有停送电操作均应填写操作票， 必须由两人进行，一人操作，一人监护，对设备较为熟悉者为监护人。
２、倒闸操作必须按书面命令， 电话命令或口头命令正确的执行。值班人员对书面命令应慎重阅读， 对口头或电话命令要复诵无误并做详细记录。
３、值班人员对接到的命令有疑问量， 应立即询问清楚，值班人员有权拒绝执行危及人身和设备安全的错误命令， 并向上级报告。
４、对于第一次送电的手车，先在试验位置进行合、 分试验。正常运行过的手车，不再进行试操作。
５、停电操作先断开路器，再断开隔离触头， 送电操作顺序相反。 ６、断路器必须在断开位置，才允许推拉手车。 ７、操作人员的责任
（１）正确无误地执行命令，填写正确无误的操作票。 （２）按安全规程要求， 准确的检查所需要的安全用具. （３）对监护人所唱操作项目，认真核对无误。 （４）一切行动不脱离监护，正确完成操作任务。 （５）对设备及所进行的操作认真检查。
第 51 页 共 63 页
（６）有疑问时，搞清楚后再操作， 拒绝执行错误命令. ８、监护人责任
（１）正确无误地接受命令
（２）对审查签字后的操作票的正确性负责,拒绝（签）不合格的操作票，并要求操作人员检查。
（３）对操作人的操作准确性随时进行监督。 （４）认真唱票，核对无误后下达执行命令。 （５）制止、纠正操作人员的错误动作。 （６）将操作执行情况报告班长或调度。
（７）按操作票程序与完成一项打钩以示该项已完成， 操作完的操作票应注明“已执行并妥收三个月。
９、下列各项工作可以不用操作票： （１）事故处理（按事故处理规程办）
（２）拉合开关的单一操作。 （注：只拉开或闭合单一的空气开关）但必须按命令车进行。
１０、交接班时，一般不进行操作， 操作在进行的过程中不准交接班。 １１、在发生人身事故时，为了解救触电人， 可以不经许可即行断开有关设备电源，但事后必须立即报告上级。
（四）倒闸操作的注意事项：
１、 倒闸操作的注意事项：
（１）拉合主进1ZG、2ZG 及母联01G 必须清楚当时的运行情况，并请示主管经理后再进行操作。
（２）凡进行操作，必须填写操作票，履行操作票制度
（３）必须合理使用继电保护，不准在无保护的情况下，投入一次设备。 （４）必须事先考虑负荷的分配与转移。
（５）取下开关的合闸直流保险，拔出二次插头后拉出手车开关。 （６）送电时先插入手车在工作位置再合断路器，停电时相反。 （７）操作手车后，必须检查投入或断开路器是否良好。
（８）符合送电条件，包括拆除地线， 撤除安全措施并测试绝缘是否良好。 （９）正式停送电之前必须在模拟盘上进行停送电模拟操作，操作前手动，自动开关设定在手动位置后， 在模拟盘上进行模拟操作，模拟盘上操作无误时， 正式进
第 52 页 共 63 页
行停送电操作。
（１０）正式停送电操作完成后， 重新回到模拟盘上选择开关设定在自动位置并同时检查模拟盘上指示与正式停送电操作无误时，方能结束整个停送电操作过程。 ２、10KV主进柜开关送电
（１）检查该段母线PT柜是否符合送电条件。 （２）投入该段母线PT柜的二次保险。 （３）投入该母线PT柜的二次插头。 （４）将母线PT手车投入工作位置。 （５）投入进线手车开关二次插头。 （６）接通进线间隔主插头。 （７）检查保护回路良好。 （８）将进线手车投入工作位置。
（９）进线控制开关进行予合闸操作，检查合闸回路是否良好后，再进行操作合闸送电， 检查该线母线是否充电良好，观察PT柜及计量柜指示是否正确。 ３、10KV进线柜开关停电
（１）检查该段母线负荷已转移， 进线电流表指示为零 （２）母联手车开关投入位置。 （３）拉开主进柜开关。 （４）检查该段母线电压等于零。 （５）将进线手车开关推至试验位置。 （６）取下进线手车二次插头。
（７）如果工作需要再断开进线间隔主插头。 ４、10KV母联开关投入
（１）检查母联开关柜符合送电条件， 检查一段母线电压等于零。检查一段进线开关1Z在断开位置。
（２）投入母联手车二次插头。 （３）将母联手车开关投入工作位置。
（４）合上母联开关01G检查送电母线段电压与另一段母线电压相符。 ５、10KV母联开关退出工作位置
（１）检查停电母线段负荷已经转移， 检查母联电流等于零。 （２）拉开母联开关01G。
第 53 页 共 63 页
（３）检查停电母线段电压等于零。 （４）将母联手车开关拉到试验位置。 ６、10KVPT柜送电
（１）检查PT柜及PT手车符合送电条件。 （２）投入PT手车二插头。
（３）将PT柜手车投到工作位置，检查电压指示正常。 ７、10KVPT柜停电
（１）将PT柜手车拉至试验位置。 （２）取下PT手车二次插头。 ８、10KV变压器送电 Ａ 1#变电室变压器送电
（１）检查变压器柜及变压器符合送电条件。 （２）插入二次插头
（３）手车开关推入工作位置。 （４）合上变压器高压侧开关。 （５）检查变压器充电良好。
（６）合上变压器低压侧空气开关， 检查低压电压指示正确。 Ｂ 2#、3#变电室变压器送电
（１）检查馈线柜、现场环网柜及变压器符合送电条件
（２）合上变压器环网柜H开关。（在负四层操作） （３）插入手车开关二次插头。
（４）手车开关推入工作位置。（负二层操作） （５）合上变压器高压侧开关。
（６）检查变压器充电良好（负四层观察）。
（７）合上变压器低压侧空气气开关， 低压电压指示正确。 ９、10KV变压器柜停电 Ａ 1#变电室变压器停电
（１）检查低压母线所带负荷已经转移， 变压器柜电流等于零。 （２）拉开变压器低压侧空气开关。 （３）拉开变压器高压侧开关。
（４）将变压器柜手车开关拉至试验位置。
第 54 页 共 63 页
（５）取下手车开关二次插头。 Ｂ 2#、3#变电室变压器停电
（１）检查变压器低压母线所带负荷已经转移， 变压器柜电流等于零。 （２）拉开变压器低压侧空气开关。 （３）拉开变压器高压侧开关。 （４）将变压器柜手车推到试验位置。 （５）取下手车开关二次插头。 （６）检查变压器环网柜电压指示零。 （７）拉开变压器环网柜H开关。
（五）事故处理
１、一般原则
（１）当发生人身触电事故时，为解救触电人员， 可以不经许可，不填操作票，当即断开有关设备电源， 但事后必须立即报告主管领导，并记录于交接班记录本中。 （２）遇有电气设备着火时， 应立即将有关设备的电源切断，然后进行灭火，对带电设备应使用1211灭火器， 不得使用泡沫灭火器灭火。配备灭火机。
（３）在运行中遇到不可抗拒的自然灾害时，应防止设备发生故障，同时应尽可能保持电气设备继续运转，但是，若是证明灾害确实不可避免，寻设备有直接危险时，应断于设备电源，停止运行。
（４）事故发生以后， 未找出事故原因或未采取妥善措施之前，不许盲目恢复事故回路的正常送电。 ２、事故处理任意事项
（１）班长或组长是事故处理的指挥者， 值班人员应迅速执行命令。 （２）接受命令后必须复诵。
（３）对错误的命令可拒绝执行，但应简明陈述理由， 当第二命令时，应立即执行。 （４）要详细记录事故处理的过程。
（５）涉及主进及上一级电源的事故，要冷静处理和11 万站作好必要的联系。 （６）交接班时发生事故，交班人员处理，接班人员应积极协助处理。 （７）首先解除人身、设备危险。
（８）切除故障点，维护正常设备继续运行，维持营业正常运行。 （９）调整运行方式，恢复送电。 ４、主进受电电源事故处理
第 55 页 共 63 页
（１）主进线电源一路停电时，该段母线电压为零，中央事故装置报警，该段PT柜失压信号灯闪光，同时，低压侧自投装置动作，事故段低压侧负荷自己切换到另一正常供电的变压器低压侧母线段。
（２）拉开停电的10KV主进开关“Z”。
（３）合上10KV母联开关“01G”，此时通过低压侧自投装置从事故面切换的负荷由正常运行的变压低压侧返切换到恢复供电的变压器低压侧母线段， 正常运行的主进系统承担两段运行的全部负荷。
（４）受电电源停电时应立即与11万站保持密切联系。 ５、主进开关事故跳闸处理
（１）主进开关事故跳闸后中央信号发出声响事故信号，10KV断路器事故断闸光字牌亮，主进开关绿灯闪光， 该段母线电压等于零。
（２）该10KV母线段变压器低压侧空气开关自动分闸， 低压侧母联开关自动投入， 另一段正常运行的变压器担负事故停电变压器的原有负荷。
（３）监视另一路正常运行的主进柜及各变压器的负荷增加情况，各变压器增加负荷严密控制在规定值。
（４）根据各变压器运行负荷情况，切除低压侧次要负荷。 次序如下：
①空调 ②北系统 ③ 正常照明
（５）查明主进柜跳闸原因， 排除故障点之前主进开关（母线）不允许送电，严防事故扩大。
（６）排除故障之后，允许投入主进开关。 （７）合上低压母线进线空气开关。 （８）拉开低压母联空气开关。
（９）恢复事发生被切除的低压负荷，全面恢复送电。 ６、变压器柜事故跳闸处理
（１）变压器柜事故跳闸时中央信号发生声响信号和灯光信号，变压器柜绿灯闪光。 （２）该变压器低压侧母线进线空气开关自动分闸后， 自动投入低压侧母联开关，停电母线恢复送电，另一段正常运行的变压器担负事故停电变压器的原有负荷。 （３）监视正常运行的变压器的负荷增加情况， 变压器负荷严密控制在规定值。 （４）根据变压器运行负荷情况，切除低压侧次要负荷，保证供电一级负荷。 （５）查明变压器柜跳闸原因，排除故障点之前变压器柜不允许送电。
第 56 页 共 63 页
（６）排除故障之后，允许投入变压柜开关。 （７）合上低压侧母线段进线空气开关。 （８）拉开低压侧母联空气开关。
（９）恢复事故发生后被切除的低压侧负荷送电。 ７、直流系统
１、直流电源由两组GNF-20密封型镐镍电池串联组成， 每组
为174只，容量为20AH，两面直线屏供1#变电室10KV开关、继电保护装置的直流操作和事故照明。
２、电池的充电方式为三种，即初充电、补充电和涓流充电。正常运行时为涓流充电，涓流充电是用小电流0. 18A(9ma/AH)长期给电池充电，以补充电池的自损耗，电压控制在237伏至242伏间。
３、补充电由电脑进行实时控制，即电池的放电由电脑记录，当放电完毕后以4A电流补充充电，充电至满容量后自动转入涓流充电。
４、初充电或补充充电其充电电压要严格控制，温度20±5℃时控制要1.5伏／只以下，温度在10±5 ℃时控制在1.55伏／只以下，电压高于规定值时要停止充电。 ５、报运步骤：
（１）接通电脑用的电源（Ａ2.5）并检查是正常否正常，即12V、+5V、-5V，然后将各被测电池的电池端插头全部插入。
（２）合上充电机交流电源开关QM1 ， 检查整流输出电压表PV1有指示，用电压调节旋扭W1使PV1指示为220V。
（３）合上控制母线总开关QS2，检查绝缘监察电压表指示正常，电压过低过高继电器动作正确。
（４）合上控制各分路输出开关QS3，检查指示灯应正常。
（５）合上电池输出总开关QS1，检查合闸母线电压表有指示，合闸母线电压过高过低继电器应动作正确。
（６）合上电池组充电交流电源开关QM2 ， 检查充电电流表PA2有指示为0.2A左右。
（７）合上合闸输出各分路开关QS4，检查指示灯应正常。
（８）调整合闸母线， 控制母线电压及电池涓流充电电流符合规定要求。
Ｂ、1#直流屏合闸和操作电源引之1#主进柜，和2# 主进柜小母线，2#直流屏合闸和操作电源引之3#主进柜小母线。
第 57 页 共 63 页
７、正常巡视检查项目为：各开关运行位置应正确，指示灯应良好，电压表电流表指示值符合规定，试验闪光装置， 巡检各电池电压值应符合要求（每月做一次记录）电池液面正常无漏液和爬碱现象。 ８、事故处理
（１）直流系统接地：首先停止音响， 立即停止直流回路工作，通过直流绝缘切换开关检查并判断是正极或负极接地。
在直流屏拉合，合闸和操作输出电源总开关， 然后拉开高压开关柜内各支路保险器，消除接地点。
（２）充电机交流电源失电当交流电源停电时，闸门Ａ３自动开启， 控制母线负荷由电池供电，为防止电池放电， 应尽快查找失电原因恢复供电。
（十八）、关于收缴水、电费的管理规定（试行）
一、水、电均为公司集体资源，进驻客商、客户及其它水、电用户必须交纳水电费。
二、水、电费为每月收缴一次，交纳时间为每月的10-25号， 地点为东方购物中心财务部，主管部门为东方购物中心物业部。
三、水、电费以每月的水（电）费通知单为准，用户必须如数、按时交纳。 四、水、电费收费标准 水费：单价1.90元/吨 电费：单价0.70元/度 五、水、电费计算方法 １、安装水、电表的用户：
水费＝单价*（本次读数－上次读数） 电费＝单价*（本次读数－上次读数） ２、未安装水、电表的用户： 水费：必须安装水表
电费：按照用户现有的用电设备、器具（指用户自己安装的用电设备、器具，如广告灯箱、射灯等用电器具）的实际功率之和计算，使用时间按每天11小时计算。 电费＝单价*总功率*11小时 六、注意事项及处罚
第 58 页 共 63 页
１、各水、电用户必须如数、按时交纳水电费，不准拖延、拒交。
２、未经许可，用户不准私自安装、拆除其现有的用电设备、器具，如确实需要，应以书面形式报知物业部，经批准后，方可实施。用户如不按引规定而私自进行安装、拆除，接电等，一经发现，物业部将验予200-500元的罚金， 同时对由此引发的事故损失，责任人应承担全部赔偿责任。
３、未安装电表的用户，其用电设备、器具（主要指照明）如有损坏，用户应及时修好，如不修理，原则上按完好器具收取电费。
４、严禁使用规定以外的电器，如电炉、电开水器、电热杯等，。一经发现， 除没收其非法用电器外，并给予50-100元罚金处理，并对由此引发的事故，责任人应承担全部责任。
５、使用较大功率电器，随机用电的客户，公司提倡其安装电表，以免在收缴费用时了生纠纷，如不安装电表，公司将根据其实际用电情况收缴电费。 ６、安装水、（电）表必须符合公司的消防验收要求。
用户安装水、电表程序
A用户需安装水（电）表时，应提前备好水（电）表及有关材料、器件。 注：水（电）表应有有关部门颁发的有效合格证件，否则，不准安装。 B以书面形式报有关领导，经批示后，报知物业部， 由物业部强电科统一实施。 ７、卖场内的地面插座，未经许可，不得私自使用，否则一律按窃电行为处理。窃电行为将给予500-1000元罚金。
８、用户因变故面撤离卖场的，应及时通知物业部清算当月水、电费，否则， 财务部不予办理货款结算手续。
９、用户交纳水电费用后，应妥善保管费用单据，以备查存。 １０、严禁窃电，私自乱拉、乱接电源。
１１、如果发现物业部工作人员故意刁难客户，可以及时进行举报。
（十九）关于卖场营业设施、装修改造工程的管理规定
一、申报审批程序
１、各商品部、租赁柜台、联营专柜、形象专柜，凡需装修、改造的，必须以书面形式逐级申报。
第 59 页 共 63 页
２、报告中要注明施工位置、面积、工程内容、工艺、时间要求等，并附有平面图、立面图、施工图及效果图（包括装修及改造所涉及的水电、空调、消防等一切公用设备设施）。
３、审批程序：部门主管－－主管领导（特殊的要报常务副总经理或总经理批示）。经批示后，报知物业部，方可进场实施。
４、卖场内特殊位置城报常务副总经理或总经理审批签字。
二、费用分配形式
１、所有租赁柜台、联营专柜、形象专柜的装修费用由厂家自理。 ２、也可委托物业部统一设计制作，费用由厂家自理。 ３、也可租用卖场内的统一柜台、货架，费用由厂家自理。 ４、商品部内部柜台、货架改造费用由商品部、公司各承担一半。
５、心对装修、改造所发生费用不详的工程，必须持常务副总经理或总经理的批示，否则不能施工。
三、装修工程的工艺要求
１、所有装修改造工程，应确保材料和施工质量的优良，装修材料必须使用阻燃材料，施工完毕后并涂刷防火涂料。
２、柜台、货架装修的色彩、造型应与卖场内总体形象相协调，以达到美观、 通透的最佳效果。
３、部分精品专柜的装修，装修材料必须使用国内外的知名品牌，设计可保留自己的造型风格，色彩，但必须符合公司物业方面的有关要求和有关规定。 ４、不得拆改原房屋的墙、柱、梁等主体结构部件。 ５、不得凿穿地面和房屋的墙、柱、梁等主体结构部件。 ６、不得破坏原有的装饰墙面和地面。
四、柜台改造、维修管理办法
１、对商品部内部柜台、货架的改造、维修、拆除时，需填写申请报告，经部门主管、主管领导批示后，同物业部统一实施。费用由公司、商品部名承担一半。 ２、联营专柜、形象专柜的装修改造费用全部由厂家承担，所有公共设施、设备的维修、维护、保养由物业部统一安排实施，费用由公司承担。
第 60 页 共 63 页
五、装修改造期间的用电管理
１、装修改造期间凡进场施工的单位、集体必须将其使用用电设备、设施的总功率报知物业部``经批准后，方可使用。
２、施工期间凡进场施工的单位、集体必须缴纳水、电费，具体缴纳办法、数量详见《关于收缴水、电费的管理规定》。
六、广告灯箱的管理
１、所有柱子、墙面、公用空间的广告灯箱、由物业部统一设计制作，费用由用户承担。
２、广告发布费由广告部确定，财务部收取，灯箱所发生的电费由物业部收取 ３、对形象专柜广告灯箱及现有的灯箱应由物业部验收合格后，按卖场统一形象、统一要求接通电源。广告灯箱使用材料必须是阻燃、防火材料，内部必须涂刷防火涂料，电线要求是阻燃线，线径不小于1.5mm2，并穿阻燃线管，使用国际电子镇流器及成套日光灯。
七、外界单位进场施工须知
１、所有外界进场施工单位必须经物业部、保卫部允许，方可进场施工。 ２、进场前要填写进场施工报告单，经保卫人员检查核实后，方可进场施工。 ３、卖场内的施工时间一般不超过三天。
４、工程完毕后，需报知保卫部、物业部经检查核实后，方可离开卖场。 ５、卖场内客商如撤离卖场时，需以书面形式报知物业部，经物业部检查核实现场营业设施后，方可离开。
五、物业部与相关部门间的关系
（一）与卖场部
１、保障卖场内水、电、风的正常供应，保证良好购物环境。 ２、负责营业设施的维修及专柜进场施工的管理。 （１）营业设施维修：
楼面柜长填写维修申请单→专柜或楼面主管签字
第 61 页 共 63 页
↓ 进行营业设施装修←交物业部统一派工 （２）营业设施装修审批程序：
专柜提出施工申请→专柜部经理签批→卖场部高级经理签批 ↓ 物业部签批←总经理审批←物业部图纸审核 ↓ 保安部签批并监督施工过程
具体见表格《营业设施装修审批表》
３、维护卖场治安秩序，保障顾客、员工财产、人身安全。做好重大活动期间安全组织工作。
４、负责对卖场一线员工进行治安、消防安全、溉制宣传教育，不断增强员工安全保卫意识（工作程序详见《保安部全面优质管理文件》。） （二）与人事部
１、物业部人力调配工作由人事部负责； 物业部人力调配→人事部招聘→人事部初审 ↓ 人员解聘
←试用期←物业部面试 签署合同 ↓ 人事部办理
２、物业部薪金发放，员工福利等工作由人事部负责。 （三）与培训中心
１、物业部上岗人员的培训工作由培训部负责 新聘员工→入职培训→上岗培训→物业部员工 ２、公司组织的各种业务、技能培训。
公司提出培训、学习要求→培训中心组织培训 ↓ 培训中心组织考核 ３、部门组织员工培训程序：
第 62 页 共 63 页
（１）向培训中心递交培训方案。 （２）培训中心审核通过后组织培训。 （３）培训结束后向培训中心递交培训总结。
第 63 页 共 63 页
因篇幅问题不能全部显示，请点此查看更多更全内容