奥园发展武汉光谷项目
可 行 性 分 析 报 告
目录
目录 .................................................................................................................................. - 1 - 第一篇 奥园寄语 ............................................................................................................ - 4 - 第二篇 项目概况及区域理解 ........................................................................................ - 5 - 一、 项目选址及基本情况 ................................................................................ - 5 - 二、 区域综合环境 ........................................................................................... - 8 - 三、 区域特征与前景 ..................................................................................... - 14 - 四、 项目开发机会点及风险规避 ................................................................... - 20 -
第三篇 房地产市场深化研究 ...................................................................................... - 22 - 一、 武汉市宏观经济及房地产总体经济指标 ............................................................... - 22 - 二、 光谷区域房地产市场分析 .......................................................................................... - 25 - 三、 光谷目标消费群分析 ................................................................................................... - 36 -
第四篇 发展商概况 ...................................................................................................... - 46 - 一、 奥园集团概况 ................................................................................................................. - 46 - 二、 奥园的业绩 ..................................................................................................................... - 47 - 三、 奥园的荣誉 ..................................................................................................................... - 53 -
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四、 奥园的理念 ..................................................................................................................... - 59 - 五、 奥园集团优势资源分析 .............................................................................................. - 63 - 六、 奥园大事记（2002年度） ........................................................................................ - 64 -
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第五篇 项目开发理念及产品竞争力优势 ................................................................... - 66 - 一、 开发理念 .......................................................................................................................... - 66 - 二、 项目开发主题定位 ........................................................................................................ - 71 - 三、 规划原则 .......................................................................................................................... - 78 - 四、 建筑规划及园林布局 ................................................................................................... - 80 - 五、 单体设计 .......................................................................................................................... - 89 - 六、 社区配套 .......................................................................................................................... - 96 -
第六篇 营销策略要点 ................................................................................................ - 100 - 一、 品牌营销策略 ....................................................................................... - 100 - 二、 体验式营销策略 ................................................................................... - 101 - 三、 充分展示策略 ....................................................................................... - 101 - 四、 蓄水开洪策略 ....................................................................................... - 102 - 五、 时间节点安排 ....................................................................................... - 102 -
第七篇 开发项目测算表 ............................................................................................ - 103 - 第八篇 银企合作 ........................................................................................................ - 104 -
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第一篇 奥园寄语
有一个机会去服务消费者，是值得珍惜的； 有一个机会去创造历史，创造未来，是值得投入的； 有一个机会，借助你的努力，升华别人今天的生活，是值得热爱的； ……
奥园集团一贯以来致力于为消费者营造舒适、健康、文明、和谐的廿一世纪新居住文化，帮助千千万万渴望美好生活的人们圆安居之梦；同时在不断提升企业的核心竞争能力、不断开发优质产品的基础下，打造中国复合地产的第一品牌、全面提升复合地产的经营理念。
奥园集团自认识本项目开始，并遵循奥园的品牌开发理念，开始不断思考与构思有助于促进武汉房地产发展、项目开发的各种方式，从而今天很荣幸能够借用这一机会表述出我们思路，同时也将展开我们的观点。
本可行性报告由六大部分构成：
量化设置项目的理解工作，并在宏观上判断项目前景——项目概况及区域理解 充分研究市场及目标消费群，为项目定位提供准确的理论基础——房地产市场深化研究 介绍奥园集团的企业理念、各项优势资源以及成功个案——发展商概况 整合市场环境及奥园集团的优势资源，针对市场机会点及目标消费群特性，设定项目定位——项目开发理念及产品竞争力优势 构思令项目赢得市场的系统性营销策略——营销策略要点 初步分析项目开发的投入及产出——经济技术指标分析 构思全面稳定的银企战略伙伴关系的思路——银企合作 现在立即延伸本报告的相关内容……
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第二篇 项目概况及区域理解
一、 项目选址及基本情况
1、 地理位置
项目位于武汉市武昌光谷区域的核心地段——关山一路，是老城区与新城区工业园的结合部；是武汉通往东方向上海、合肥、沪蓉高速、武黄高速、106、318等国道的必经之路；也是通往南边京珠高速、107、316国道等的大门。通过珞瑜路、雄楚大街两条大道连接市区；距省委、省政府十五分钟车程。与华中科技大学、武汉技术学院、保温瓶厂、汽发、733厂、航空仪表厂、新纺、曙光集团、华中软件园和中建三局等单位在一条街上，紧挨着东湖开发区关东、关南工业园。
2、 交通
项目所在的关山一路北接瑜路，西连雄楚大街，东边与关东、关南工业大道相连，南接江夏大道、卓豹路。市内公交线路715、586、723、529、510、590、572、562、901、168、166、728、536、702、703等都通到项目所在地。
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3、 项目社区配套
医疗设施：武汉市十二医院、湖北省中医研究院、关山医院、华科大职工
医院、汽发职工医院、中南政法财经大学职工医院等。
大 学：华中科技大学、中国地质大学、中国财经政法大学、湖北经济
管理大学、中南民族大学、武汉纺织学院、武汉城建学院、武汉化工学院、武汉冶金技术学院、湖北函授大学、湖北电视大学、洪山外贸学院、武汉技术学院、武汉公路交通技术学院等廿所大学。
中 学：关山中学、鲁巷中学、卓刀泉中学、洪山高中、华科大附中、
中南财经政法附中等十二所中学。
小学、幼儿园共二十多所：如鲁巷小学、关山小学、梳子桥小学、洪山幼
儿园等。
科研技术单位：海军工的709、717、722、710研究所，中国邮电科学院、
中国五环技术研究院、湖北省化工设计研究院、湖北省中医研究院、武汉城建设计研究院、核动力研究所等均在附近。此外，洪山区法院、洪山区检察院也都在附近。
商业购物：鲁巷购物中心、关山商场、梳子桥商场、鲁巷关山集贸市场、
关山中百超市等、光谷步行街。
娱乐配套：关山电影院、关山剧场、华工剧场、长江大酒店、龙安大酒店、
枫亭大酒店、森林公园。
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4、 项目环境考察
本项目地处关山一路中段，隶属光谷的核心区域范围内，共有国有土地320亩，其中厂区220亩，有几个早已停产的旧车间。原始地貌为旧厂房及平整空地，地块方正，高差2米左右。原生成型植被丰富，市政配套管线基本完善。
项目四至及区内环境如下图。
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二、 区域综合环境
1、 东湖新技术开发区经济基础分析
人才基础 光谷所在的武汉东湖新技术开发区50平方公里范围内集聚了18所高等院校，56个省部属科研院所，65个国家重点学科，10个国家重点实验室，7个国家工程技术研究中心，43名两院院士，20多万名各类专业科技人员，35万在校大学生，每年有5万余名大学生从这里走向四面八方。武汉东湖高新技术开发区是仅次于北京中关村的中国第二大智力密集区，拥有非常丰富的高新技术人才资源。
技术基础 近10年来，在国家有关部委的支持下，武汉在光电子信息技术领域取得了长足的发展，产生了大量的高科技成果，成为了我国学科门类齐全、科研实力雄厚、独具特色的光电子信息技术研发基地——武汉光谷。
产业基础 武汉东湖新技术开发区有光电子生产企业近500家，光电子信息产业实现产值100多亿元，生产的产品几乎涵盖了所有光电子领域，是全国生产光电子产品最密集的地区。尤其在光纤光缆、光电器件、通信系统、激光设备、通信电源、软件等领域形成了一系列拥有自主知识产权的拳头产品，产生了一批能参与国际竞争的光电企业。
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1) 光纤光缆，长飞光纤光缆公司是中国最大的光纤光缆制造商，具有年产光纤500万公里，光缆10万皮长公里的能力，居全国第一。 2) 光电器件与系统，以烽火公司、NEC日电公司为骨干企业，武汉邮科院是中国最大的光电子器件及系统生产商。
3) 激光产业，武汉是我国三大激光产业基地之首，华工激光公司、楚天激光公司、团结激光公司是中国最具规模的工业激光加工设备制造商。四是通信系统及终端设备（包括移动通信、终端设备和传输设备等），NEC移动通信公司、武汉精伦电子公司等企业现有产值规模在30亿元以上。五是软件产业，拥有一大批具有特色和知识产权的软件成果及产品。
经济基础 仅2000年，武汉东湖新技术开发区实现科工贸总收入252.4亿元，工业总产值213.7亿元，工业增加值82.1亿元，出口创汇1.35亿美元，\"九五\"期间年均增长率分别为42.7%、48.6%、48.4%、50.3%，呈现出良好的经济发展态势。
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2、 光谷经济与光谷地产的崛起
当长飞光纤、烽火通信、武汉NEC、华工正元、喜玛拉雅、楚天激光等著名企业陆续进驻光谷，当武汉大学、华中科技大学、武汉理工大学、华中师范大学等大学科技园，以及中科院科技园、长城科技园等6个科技园逐步迁入园中，“中国光谷”已不再是一个“概念”。
从光谷的发展趋势、周边的资源以及政府的长期规划来看，它有可能超越中国较早的高新技术产业基地中关村，更在向国际一流的高新技术产业基地看齐。同时，与光谷经济齐步增长的还有——光谷地产。
光谷地产，城市化进程与经济发展的动力
光谷在迅猛发展的同时，也带动了其他相关产业的飞速成长，房地产业便是其中一支，“光谷地产”也由此在武汉地产市场中一枝独秀。
在光谷工程启动之前，这一带只是武昌的郊区，住宅的价格多在1000－1300元／㎡左右，而当光谷概念启动之后，迅速激活了雄楚大街以及民院路、庙山一带地产的发展，房价从1300元／㎡涨到了1800元／㎡左右，地价更成倍翻番。
光谷的发展带动了地产的发展，而地产的发展，也带动了整个片区的城市化进程与经济发展，同时也在促进着“光谷”概念的形成，“光谷”和“光谷地产”在有机互动。
光谷的发展不是城市空间运动和变迁的结果，而是随着中国光谷的确认而形成的以光电子产业等为核心的高新技术产业基地，这个产业基
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地的形成立即带动了这个区域商业、居住产业的发展；形成了一个相对独立的城市次区域功能中心。
光谷地产的后盾
一是光谷光电子产业的发展速度。
目前光谷区域共有大型企业14个，中型企业23个，小型企业283个，从中关村、硅谷的发展历程来看，产业基地并不是一个匀速的发展，而要经历一个从量变到质变的过程，也就是说当光谷的概念出来之后，所有与之相关的产业都会得到迅猛的发展，在某一时期，他们的发展势头甚至会超过光谷主体产业，相反他们也会促进主体产业的发展，增强投资者的信心，当这样的发展积累到某一阶段，光谷的主体产业的发展也将有一个质的飞跃。
二是消费者对光谷的信心。
1）92.4％的消费者对光谷片区的前景乐观；
2）48.1％消费者最看中的是光谷良好的人文环境，29.7％看中光谷良好前景；
消费者对于区域的信心是房地产业得以长足发展的重要支撑，从上面的结论我们可以看出大多数客户对光谷片区前景看好，其良好的人文环境更是许多客户愿意在此购房的强大动力。同时这也是支持光谷地产发展的强大动力。
三是稳定的客户资源。
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光谷地产的发展有着强大的客户资源，云集了华中科技大学、民院、地大等高校，以及诸多知名企业。教师与高科技从业者便是两大强势客户群体，教师的收入较高并且稳定，高科技从业者的收入的发展态势和速度前景看好，虽然存在一定的行业风险，但是在3－5年内，光谷将会是一个孕育武汉市高收入群体的基地。有他们的支撑，光谷地产将得以长足的发展。
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定位光谷地产
光谷地产的范围应该是受益于光谷的主体产业、相关配套的发展的光谷住宅发展区域，从目前光谷的发展来看，光谷地产核心圈的发展范围以鲁巷广场为中心，向外辐射3公里的区域，包括了关山一路，雄楚大街以及民院路的部分楼盘。也就是说，这一圈层形成了光谷的CLD。
而长远来看，随着光谷东湖高新科技工业园、汤逊湖大学科技产业园、庙山“药谷”以及湖北软件产业基地的建成，这一带的配套将会得到逐步改善，最大程度地受益于光谷的主体和配套的发展。
从目前的发展来看，光谷地产核心圈（CLD部分）是楼盘的密集区。粗略统计，近期拥有5万㎡以上可售面积的在售或待售楼盘超过10个。其中不乏保利、美好愿景、金地、当代集团等高质素的开发商；当众多的发展商进入之后，光谷区域的房地产产品开始走向多元化，光谷的住宅产品迈向了一个新的高度。而项目正地处这一个黄金核心圈内，所以本项目的成功开发将必定成为推动光谷地产发展的一大动力。
注：项目所在的关山一路正处于关谷CLD范围内
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三、 区域特征与前景
光谷板块属于武汉房地产界的新兴力量，真正引起业界关注是从1999年才开始的。以前的这片默默无闻的城市边缘地带，随着2001年武汉市政府在全国打出光谷牌的城市发展新战略，“武汉·中国光谷”这张名片不仅吸引了海内外的注目，更衍生出房地产开发的热潮。
2001年连续四个季度位居武汉各片区房地产增长之最，成为武汉市最具成长潜质的市场板块之一，吸引了诸多发展商和众多购房者的目光。
1、 光谷板块的市场特点
起步较晚，但发展速度快。
该地区位于武汉市东南部城乡结合部，在成为高新开发区以前基础设施薄弱，但土地资源充足，购置成本低廉。伴随着“武汉·中国光谷”建设的开始，政府基础设施建设投资力度加大，大批高新企业的进入，该地区才得到迅猛的发展，迅速培植了一个潜力巨大的住宅消费市场。
购房的有效需求潜力巨大。
本地区内高校林立，新技术开发企业众多，中高收入阶层已经形成，存在大量的消费性剩余，人均GDP与住宅消费额的比值已接近沿海发
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达地区的水平，远高于武汉市的平均水平，蕴含着日趋增强的住房消费能力。
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现有的开发能力不能满足未来的需求。
为充分满足园区各类人才的居住需求，光谷的规划居住区规模约有5000亩，包括四个主要社区：虹景花园一带的高级别墅和乡村会所，汤逊湖北岸的国际花园，关山中部以及庙山东部的智能公寓，东湖高新科技园关山中部的公寓式办公楼，东湖高新科技园关山东部、中部及庙山北部光电子花园。未来的5—8年内，居住区的开发量将非常巨大，而光谷板块现有的开发能力相对不足，孕育着广阔的市场空间。
房价有较大的上升空间。
与成熟的区域相比，光谷板块由于大规模开发较晚，住宅市场存量较少，存量的需求引起的供给变化很小，市场价格相对较低，在一定的时限内不可能引起替换效应，住宅价格有较大的上涨空间，所以光谷板块的前景一直被业界人士普遍看好。
住宅开发市场进入门槛较低，开发商数量众多，竞争激烈。
由于光谷板块位于城乡结合部，土地储备和开发建设前期的暗箱操作现象严重，土地价格相对成熟片区较低，便于储备，这里已经集中了50家开发商征地伐谋，100亩以上大规模楼盘占到40％，使得本地区竞争尤为激烈，但任何一个开发商现有的市场份额都不会太大。住宅产品的同质化严重，相互竞争的手段以单一的价格竞争为主。
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2、 升值最快的片区——科技商贸服务区
光谷广场东南角，面积1.8平方公里的区域内被规划为光电子科技商贸服务区，因此，鲁巷广场被认为是光谷的中心，成为升值最快的片区。光电子科技商贸服务区内的住宅之所以升值最快是由该片区的性质和功能决定的。
光谷将形成“一区
（光电子信息产业区）一轴（光电子信息产业研发主轴）”的空间布局，而“一区”即光电子信息产业区是光谷的主体区域，它包括五个园区：东湖高新科技工业园、汤逊湖大学科技产业园、湖北软件产业基地、关山机电工业基地、光电子科技商贸服务区。
其中，光电子科技商贸服务区是整个光电子信息产业区的龙头。区内将建设剧场、艺术中心、科技公寓等一批文化交流设施，以及远程教育中心、医疗保健中心、会展中心、国际技术交流中心、情报中心、光电子博物馆、人才资源中心、体育中心、图书馆等公共设施。集中发挥商务贸易、信息交流、金融投资、展览推广、生活配套等综合服务功能。比较其它的园区，该片区区位优势明显，功能定位重要，开发建设起步早，基础设施相对完备，经过几年的快速发展，现有的商业、展览、办公设施已经初具规模，居住社区也已相当成熟，片区综合功能和集聚优势已经开始显现。因此，科技商贸服务区周边住宅的升值潜力是整个光谷区域最大的。
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3、 光谷板块的发展前景
预计光谷区域的住宅市场发展将超过武汉目前的任何一片区域，03年将成为武汉市最热点的地产开发区域，光谷地产成为武汉地产界的风向标。
据悉，万科、保利、美好愿景、金地、当代五家开发商都在光谷区域各储备了1000亩土地，04年前都可能动工。随着一批全国知名的实力派开发商进入，彻底改变了原有的开发格局，他们之间的竞争和合作会对光谷板块的市场格局产生很大的影响，光谷即将迎来一个新的地产时代。光谷地产未来将重点在规模、产品品质、整合专业资源和品牌上体现竞争价值，光谷地产的良性发展将会带动武汉地产市场进一步走向理性与成熟。
按政府规划，将在紧邻光谷的江夏建成有规模的大学城，大学家属区在15年以内完成迁移。该区域规划成为高级白领居住区。该区域道路交通开发成熟，写字楼、酒店、商场都是可见项目，有成为大型居住区的基础和条件，市场潜力很大。因此，光谷住宅市场的空间布局将向南继续延伸。
自今年七月武汉市推行土地公开拍卖政策、杜绝“暗箱操做”后，各开发商已基本处于同一条起跑线上，明年光谷地产商将面临重新洗牌的局面，规模小、实力弱的开发商将会退出市场，规模大、实力雄厚的品牌公司有机会获得发展。
分析着眼点：本项目地处未来升值与发展前景尤为突出的区域范围内，
固然能享受到宏观利好环境的优势；同时，由于未来3年内该片区的竞争将非常激烈；所以，项目的开发更需要一个具有前瞻眼光、高开发水平的开发商，以大体量、高平台、高风亮节的操盘手法将项目优势充分发挥，成为光谷新地产时代的风向标。
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四、 项目开发机会点及风险规避
1、 项目开发机会点分析
受惠于光谷宏观经济环境的利好，大批高新企业的进入，该地区将
得到迅猛的发展，迅速培植了一个潜力巨大的住宅消费市场，土地价值的升值空间广阔。
区域内高校、高新企业均蕴含着日趋增强的住房消费能力，为区域
提供高质素的需求力量。
居住区的开发量将非常巨大，而光谷板块现有的开发能力相对不足，
孕育着广阔的市场空间。光谷地产未来将重点在规模、产品品质、整合专业资源和品牌上体现竞争价值，光谷地产的良性发展将会带动武汉地产市场进一步走向理性与成熟，为具有实力的开发者提供充分发挥的机会。
光谷板块由于大规模开发较晚，住宅市场存量较少，存量的需求引
起的供给变化很小，市场价格相对较低，在一定的时限内不可能引起替换效应，住宅价格有较大的上涨空间。
项目所在区域为光谷地产的核心圈内，是未来的开发热点，同时具
有较大的可塑性。
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2、 项目开发风险及规避
未来竞争尤为激烈，群雄逐鹿光谷地产的情况下，将淘汰一批开发
能力薄弱的企业；所以项目开发者必须具有相当强的操盘实力方可带领项目走向成功。
项目所在区域虽说在关山一路，光谷的核心地段，但相对该圈层而
言，项目的地段是略逊一筹的；所以项目开发必须具有前瞻眼光与实操能力才可突破白热化的竞争圈。
未来光谷地产发展将不断扩大，光谷南部地产将迅速崛起，市场放
量也随之剧增，供求关系不久将再度打破；所以项目定位、目标消费群定位及产品定位的市场细分工作将尤为关键，是项目成败的关键。
现时光谷区域内仍存有较早前囤积下来的低价地皮，有可能这些土
地的开发会打破现在的市场秩序；所以，项目与之竞争，必须拥有超强的理念、适度超前的产品定位、过硬的产品品质才可能赢得市场的认同。
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第三篇 房地产市场深化研究
一、 武汉市宏观经济及房地产总体经济指标
1、 武汉经济稳步增长
图1-1 武汉市经济总量年增长率分析图40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%19951996199728.9%16.6%9.8%19988.4%11.2%2001
19992000继1995年起每年保持8%以上的增长率。2001年上半年GDP、固定资产投资、地方财政收入等各项指标增长明显，整体经济走势乐观。
2、 房地产开发量继续增长
（1） 投资再创新高
单位：亿元140120100806040200图1-2 武汉历年房地产投资情况132.591.697.3106.686.791.25115.39101.2945.2199419951996199719981999200020012002年份 - 22 -
2002年投资总额132.5亿，同比增长14.9%，其中住宅投资99.39 亿，同比增长15.4%，占总投资75%。
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（2） 施工、竣工面积稳步增加
单位：万M2200015001000708.45000199419951996199719981999200020012002年份1440.91432.71376.91320.21295.31343.01611.71690.1图1-3 武汉历年房地产施工情况 2002年施工总面积1690.1万平方米，同比增长9.2%，其中住宅1387.22万平方米，同比增长14.8%，占总面积82.1%。
单位：万M27006005004003002001000图1-4 武汉历年房地产竣工情况602.0428.9315.6349.9445.2454.1633.2284.1200.5199419951996199719981999200020012002年份 2002年竣工总面积633.2万平方米，同比增长3.12%，其中住宅522.7万平方米，同比增长4.6%，占总面积83.6%。
3、 房地产交易量继续放大
（1） 新建商品房销预售增幅较大
单位：万M2亿元图1-5 2000-2002年销预售面积对比759.3648.0514.480060040020076.62000年度93.62001年度118.62002年度销售额0
销预售面积 - 24 -
2002年销预售总面积759.3万平方米（其中住宅393.1万平方米），同比增长17.2%。总销售额118.55 亿元，同比增长21%。
（2） 存量房交易量增长较快
单位：万M2亿元图1-6 2000-2002年销预售面积对比524.1415.4600.0500.0400.0300.0200.0100.00.044.72001年度存量房成交面积62.32002年度存量房成交额 2002年全市存量房成交524.1万平方米，交易额62.3亿元，同比增长分别为26%、39%。
二、 光谷区域房地产市场分析
1、 光谷区域房地产发展历程回顾
商品房价格大幅上升
2000年至2002年，光谷区域的商品房均价由1746元/㎡，涨至2221元/㎡，涨幅为27.18%。
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开发重心的渐渐转移
1998年之前 市场发展缓慢，个案表现突出 1999年 光谷雏形显现，福利分房取消，关山板块启热 2000年初 开发热点在珞瑜路一带、关山板块 2000年底 鲁巷广场开业 标志着即将进入“光谷地产时代” 雄楚大道周边地块开始受到关注 2001年中 珞瑜路沿线开发达到顶峰，步入“光谷地产时代” 大量楼盘进入鲁巷—雄楚大街板块 2001年底 开发重心从珞瑜路转化到鲁巷—雄楚大街板块 2002年初 市民日益认可“5+2”生活模式 汤逊湖板块得到重点开发 楼盘品质的逐步提高
1999年之前 以安居工程为主，商品房仅为个案体现 2000年 以中档商品房为主，高档物业初见端倪 2001年 以精品商品房为主，安居工程退出主流 2002年 休闲、渡假概念的地产在汤逊湖板块兴起 开发方式开始发生变化
10万平方米以下的小规模房地产项目开发逐渐退出市场，环境
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优美、优质、大规模的房地产项目开发成为市场的主导。
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2、 光谷区域板块竞争
竞争板块形成
在近年的大跃进发展时期，光谷区域的房地产市场形成了三个主要的、相互竞争的细分板块：
鲁巷—雄楚大街板块
主要为鲁巷广场周边、雄楚大道沿线一带，是整个光谷区域商业经济最繁荣的地区。
关山板块
主要是关山附近地域，从城市规划的角度来看这里属于城市新区，板块内高校集中，高新企业众多，东湖高新技术开发区、华中科技大学、城建学院等构成该板块的主要经济实体及消费群体。
汤逊湖板块
依傍着武汉市唯一一个未被污染的天然湖——汤逊湖而形成的房地产开发板块，周边环境洋溢自然、和谐、松弛的意境，目前该板
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块的房地产项目以休闲、渡假概念为主。
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3、 板块间假想式竞争态势
关山板块VS鲁巷—雄楚大街板块
比较内容 开发气候 较为成熟 人文环境较为优越 关山板块 成熟 交通便利 鲁巷—雄楚大街板块 周边环境 地理位置较优越、市政配套较齐全 地理位置优越、市政配套齐全 自然、绿化环境较好 项目产品 主调以高品质家居为主 产品以中高档公寓为主 价格定位 中、高价位 消费群特征 自然、绿化环境较差 主调以优质家居为主 产品以中档公寓为主 中档价位 以工作、生活需求集中于该板块的 以工作、生活需求集中于该板块的 中、高层次客户为主 中档层次客户为主
鲁巷—雄楚大街板块VS汤逊湖板块
比较内容 开发气候 成熟 交通便利 周边环境 地理位置优越、市政配套齐全 自然、绿化环境较差 项目产品 主调以优质家居为主 产品以中档公寓为主 价格定位 中档价位 鲁巷—雄楚大街板块 尚未成熟 人文环境一般 自然环境优越 地理位置偏远、市政配套匮乏 主调以休闲、渡假概念为主 产品以别墅为主，公寓比例较小 别墅价位高于前者的公寓 公寓价位低于前者的公寓 汤逊湖板块 以工作、生活需求集中于该板块的 偏爱汤逊湖自然环境的高层次客户 消费群特征 中档层次客户为主 接受该板块低价位公寓的低层次客户 - 31 -
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汤逊湖板块VS关山板块
比较内容 开发气候 尚未成熟 人文环境一般 周边环境 自然环境优越 地理位置偏远、市政配套匮乏 项目产品 主调以休闲、渡假概念为主 产品以别墅为主，公寓比例较小 价格定位 别墅价位高于前者的公寓 公寓价位低于前者的公寓 汤逊湖板块 较为成熟 人文环境较为优越 地理位置较优越、市政配套较齐全 自然、绿化环境较好 主调以高品质家居为主 产品以中高档公寓为主 中、高价位 关山板块 偏爱汤逊湖自然环境的高层次客户 以工作、生活需求集中于该板块的 消费群特征 接受该板块低价位公寓的低层次客户 中、高层次客户为主
4、 光谷区域竞争楼盘项目概况
关山板块楼盘概览
总建筑面积项目 2（万m） 学府 佳园 华乐 家园 虹景 豪庭
均价 主力户型面主力户型建筑形式 销售率 2（元/m） 积（m2） 总价（万） 多层为主 多层2200 120三房 小高层、别墅 小高层2500 26.4 50% 超过 133三房 30.6 20% 接近 三期 公开 日期 三期01.9 工程进度 多层准现房；小高部分准现房 16.8万 9万 小高层为主 2300元 02.5 部分已建至三层 临路的已建至七20万 20层高的高层 2800元 192四房 50-55 50套 02.7 层 - 33 -
鲁巷——雄楚大街板块楼盘概览
总建筑面均价 主力户型主力户型项目 建筑形式 销售率 公开日期 工程进度 22积（万m） （元/m） 面积（m2） 总价（万） 当代光谷智慧城 尚文 创业城 13 2000 多层、小高层 115三房 23 一期70% 01.5 准现房 6.3 多层 1860 122三房 22.7 127三房 24 130 26 35% 40% 95% 50% 15% 02.4 01.12 99 01 02.6 部分封顶 结构五层 现房 封顶 封顶 华城新都 10.8 绿之苑 4 华乐苑 7 当代曙光家园 10 1900 多层、小高层 多层 多层 多层 2000 ---- 1680 126三房 25.2 142三房 24
总建筑面项目 建筑形式 2积（万m） 东林外庐 12.5 水蓝郡 12 主力户均价 主力户型型总价销售率 22（元/m） 面积（m） （万） 153三房半 26 220 61.6 公开 日期 工程进度 准现房 部分封顶 多层、小高层 1700 纯别墅 2800 一期98% 01.5 40% 02.4 银河湾 22 1700（洋房） 多层、小高层、130~140三22-23.8 40% 2380（联排） 别墅、 房 2800（独立） 多层、别墅 小高层、 2200 285 63 47.8 95% 50% 01.12 结构五层 玉龙岛 65 澳门山庄 18 99 01 现房 封顶 联排别墅 小高层2000、 208 别墅2300 多层1700、别200 汤逊湖 山庄 40 多层、别墅 墅2200 44 15% 02.6 封顶 汤逊湖板块楼盘概览：
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5、 光谷区域房地产发展的趋势
1) 注重环境的开发，特别是周边自然环境的利用，周边良好的人文环境会继续成为光谷区域地产项目通用的销售卖点；
2) 随着光谷区域房地产的开发，会带动周边地价的上浮，增加房屋的土地成本，但新地段的开发也会带来新的利润空间；
3) 注重高科技概念的挖掘，物业管理将逐步走向智能化，而且是高级别的智能化，社区安防、通讯、管理的自动化系统将成为主要配置；
4) 光谷区域的土地资源日益减少，房地产开发重点将逐步向周边区域及汤逊湖转移；
5) 随着“大武汉”城市规划的不断发展，该区域房地产的板块间差异性将会逐步淡化，最终形成一个整体的大区域板块。
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三、 光谷目标消费群分析
1、 光谷区域房地产的消费群特征
较高的文化水平。
主要购房消费群年龄介于25~45岁之间，整体趋于低龄化。 购房消费观念理性化。
追求个性化楼盘的观念日趋增长。 消费方式多样化，按揭消费成为主流。 区域性购房置业的特征明显。
追求交通的便利性、生活配套的完善性和追求居住环境的自然舒适性的情况并存。
在光谷区域工作或居住的当地消费群占绝对比例。 平均经济实力比武汉市消费群的平均实力更高、更稳定。 个性稳重，欣赏品位较高。
容易接受新文化、新事物，喜欢美观、新颖、有特色的优越社区。
注：撰写本报告前，本公司曾对近200多位光谷居住的消费者进行调研，以研究光谷区域房地产的消费群的特征，为项目定位作准确的方向性引导。
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1) 受过良好的高等教育、文化层次较高。
30.00%25.00%20.00%15.00%10.65%10.00%5.00%0.00%中学中专大专本科硕士1.18%2.96%12.43%17.75%26.63%28.40%留学未选择
2) 购买住宅的目的以首次置业满足居住需求和改善居住条件二次置业为主，其次是为子女购买住宅。
45%40%35%30%25%20%15%10%5%0%首次置业投资改善居住43%34%16%2%0%度假1%为父母为子女1%2%为朋友未选择数
3) 价格是购买住宅时最重要的考虑因素，其次考虑的因素主要有建筑质量、交通便利情况、子女的教育问题、地理位置等。
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80%60%40%53.25%50.89%46.15%41.42%70.41%47.34%29.59%23.67%17.75%23.67%20%0%
地理位置交通便利绿化建筑质量物业管理价格户型合理品牌社区规划教育
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4) 建筑风格方面选择现代风格的比例明显多于欧陆风格和中式古典风格。
56%60%50%40%30%20%10%0%欧陆风格现代风格中式古典风格20%23%1%未选择
5) 家庭收入主要为中等水平。
40%35%30%25%20%15%10%5%0%3以下3~55~88~1038%25%21%7%3%10~151%15~201%20~304%未选择
6) 来源区域以大武昌区域为主，其中又以洪山区占多数。
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70.00%60.00%50.00%40.00%27.22%30.00%20.00%10.00%0.00%64.50%2.37%0.00%江岸0.00%江汉0.59%硚口1.18%1.78%汉阳2.37%武昌洪山青山东西湖其他
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7) 现居住面积普遍偏小。
30%25%20%15%10%5%0%50以下50-7071-8081-9027.22%20.71%20.12%14.20%8.88%4.73%0.00%1.18%0.59%1.18%0.00%1.18%91-100101-110111-120121-130131-150151-180180-200200以上
8) 家庭规模以三口之家占多数。
50%40%30%20%10%0%
独居二人三口与父母,兄弟等三代同堂44.97%20.71%8.28%12.43%11.24%2.37%其他
9) 目前居住的住宅仍以福利性质的住宅为主。
35%30%30.18%25%21.30%20%15%10%5%0%单位宿舍单位分房房改房租赁私房集资房8.88%5.33%5.33%1.78%还建房8.28%8.88%10.06%商品房其他未选择
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2、 需求分析
该区域购房客户购房时首要关注的无疑还是价格，但是除了价格之外，最为关心的因素依次有：未来的区域发展、片区整个综合形象、小区内景观、公交配套、周边生活设施配套以及周边自然环境。与以往不同的是，消费者现在对区域的发展和整体的综合形象的关注程度大大加强，并上升为除价格之外最重要的因素。
能够接受的总价———随着光谷地产的逐渐转热，光谷地产的价位也在逐渐提升。需求调研中有66％的客户能够接受20万元以上住宅，而且客户的承受能力应该是逐步加强的，可以看到，对于成长中的光谷地产来说，这无疑是一个强大的信心支撑。
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45%40%35%30%25%20%15%10%5%0%41%28%15%3%7%2%2%1%0%1%0%200180160140120100806040200一选二选三选四选五选购房注重因素排序统计价格地段环境朝向房型设计楼盘品质物业管理配套设施交通便利开发商实力总价承受能力统计1%51-10551-150未选择下15以15-2021-2526-3031-3536-4041-4546-50
消费者对产品的需求趋于多元化。可以看到客户需求最多的还是传统的多层，但是从他们对于别墅、小高层的需求比例来看，客户的需求已经开始趋于多元化，对于发展商来说，产品线可以做得丰富一些，这无疑也是光谷地产发展的一个产品机会空间。
户型、面积各有所需。教师和高科技从业者对于面积的需求差别较大，教师的需求都集中在面积较大的3－4房，而高科技从业者的需求则集中在140平方米以下，多数在80－120平方米的2房、3房，所以光谷区域的户型需求也是多样化的，发展商只要进行有针对性的定位，不仅能够避免恶性竞争，同时也能找到自己的发展机会。
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40%35%30%25%20%15%10%5%0%37%24%13%9%6%50%40%30%20%10%0%45.56%37.28%产品选择9.47%5.33%2.37%联排别墅多层小高层高层单体别墅房型需求统计9%0%1%1%0%0%0%0%30%24.85%25%17.16%16.57%20%13.02%15%7.69%6.51%5.92%10%3.55%2.96%0.59%1.18%5%0%下50-7071-8081-9091-100101-110111-120121-130131-150150-180181-20050以2房1厅2房2厅3房1厅3房2厅3房3厅4房2厅4房3厅5房2厅5房3厅6房2厅6房3厅6房7房4厅及以上面积需求统计
3、 主力目标消费群锁定
根据我们对区域房地产消费市场的研究；随着光谷经济的不断发展、带动，光谷地区的社会经济结构将是高科技、高文化含量的产业经济占主导，这必然会导致“高知本中产阶级”在光谷区域的崛起及壮大，进入“高知本中产阶级年代”；同时这一阶层消费群的需求也将会主导市场需求的趋势。
所以“高知本中产阶级”将是项目锁定的主力目标消费群！
主力目标消费群的行业
项目的主力目标消费群是他们所从事的行业中的精英，并且是行业的中、高层人员。他们所从事的行业主要包括——
第一圈层行业： 高级高校文教 高新科技企业
第二圈层行业：
政府机关、国有企业、企事业单位 房地产行业 商务贸易
金融、证券、保险等朝阳行业
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主力目标消费群描摹：
他们将是这样一群人------
他们从事高等教育或者科技行业，他们是武汉的高知本中产阶层。 他们热爱生活，喜欢迎接挑战，向往自由、平等的生活方式。 他们有部分人已经有了私家车，但仍希望居住地不是很远。 他们的工作岗位充满挑战，工作量大，但他们完全可以承受，他们对自己的前景也充满了信心。
他们经常下班后会有应酬，回家是他们放松、享受生活的时候，这对他们很重要，因为他们希望享受生活。
他们对家庭很重视，尤其重视下一代的教育，因为知识带给他们现在所有的一切，他们崇尚科学，尊重科学，并将这种感受传达给下一代。
他们注重健康、热爱运动，是新一代的“运动家”、“生活家”。 他们充分享受精神文明带来的一切，乐于接受外来文化，奉行取其精华、弃其糟粕的“拿来主义”，憧憬欧美自由、个性的生活，喜欢欣赏音乐、爱看电影大片、他们是都市的精神贵族。
他们厌倦都市的嘈杂，崇尚自然与和谐，他们相信有一种生活方式可以实现——
绿色环绕周围、阳光洒满房间、呼吸新鲜的空气、仰望湛蓝的天空；一切都洋溢着自由、悠闲，和自然亲密接触。
老人在散步、孩子在嬉戏，幸福的神情荡漾在他们脸上。生活充满着动感的色彩、错落有致的布局、家园的每一个角落都是他们娱乐、运动的地方……
这就是我们的消费群特征，我们就是为这一批人建筑生活。
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第四篇 发展商概况
一、 奥园集团概况
广东奥园置业集团有限公司
GUANGDONG AOYUAN LAND CORPORATION (GROUP) LTD.
企业一般情况
企业注册地：广州市番禺区沙湾镇市良路金业别墅花园金乐苑2街1号101房 企业法人代表：郭梓文 企业注册资本：人民币贰亿元 企业类型：有限责任公司
企业简介
广东奥园置业集团有限公司是一家综合型、多元化的私营企业，主要要经营环境居住产业、体育产业、养生保健产业。
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二、 奥园的业绩
1999年奥园置业集团与中体产业股份有限公司合作，成功开发“广州奥林匹克花园”，并被国家体育总局授予全国首个“阳光健身工程”称号。其倡导的“科学运动，健康生活”的核心理念，在广州、深圳房地产市场掀起一股“体育概念绿色旋风”，连续五期出现排队抢购的热潮。
奥园置业集团现已成功开发了金业别墅花园（占地400亩）、广州奥林匹克花园（占地355亩）、番禺奥林区克花园（占地500亩）、南国奥林匹克花园（占地1000亩）、上海奥林匹克花园（占地1000亩）。正在开发中的有：北京奥林匹克花园（占地1200亩）、天津奥林匹克花园（800亩）、成都奥林匹克花园（1200亩）、南昌奥林匹克花园（1600亩）。
广州奥林匹克大厦
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广州奥林匹克花园
在1999年、2000年连续两年荣获“广州市十大明星楼盘”称号，获得了良好的经济效益和社会效益。
广州奥林匹克花园
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2000年开发的番禺奥
林匹克花园，开盘发售就受
到广大消费者的热烈追捧，在业界中产生巨大影响，并荣获2000年度“广州市十大明星楼盘”、2001年度“广州最佳名牌住区”、“最佳户型设计奖”、“经典别墅奖”等奖项。
番禺奥林匹克花园
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奥林匹克花园系列开创了复合地产的新模式，引起了中国房地产业界的注目，成为同行学习的焦点。特别是南国
奥林匹克花园，作为奥林匹
克划时代的作品，在中国房地产界取得了前所未有的成绩，他的成功，不但再次展现了“复合房地产模式”的光明发展前
景，创造了一周销售800套的营销神话，还被中国建设部、中国房地产协会、全国主流媒体在2001、2002年连续二年评选为“中国十大名盘”第一名，奥林匹克花园品牌被评为中国著名房地产品牌前十名，奥园集团也被评为中国房地产著名品牌企业。
南国奥园2001年7月28日及10月1日两次开盘均在一星期内被抢购一空，总销售15万㎡，总销售额达到了6亿人民币，获得了广州地区2001年度销量第二的辉煌成绩。
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上海奥林匹克花园在上海创造两次开盘销
售1300套的佳绩，改写上海的售楼历史，并获得上海市“白玉兰奖”、国家康居工程示范小区等奖项。
上海奥林匹克花园
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天津奥林匹克花园，于2002
年10月1日，距离原拟定开盘日仍有4天，但当时近千人已在运动城外排队等待开盘，要求开发商提前发售。由于客户呼声热烈，询众要求决定在此日中午正式公开发售。
历时五天半紧张的销售后，动用了150人的庞大销售队伍，完成2亿余元的业绩，创造了天津房地产史中的神话。
天津奥林匹克花园
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三、 奥园的荣誉
前国际奥委主席萨马兰齐、现任国际奥委主席罗戈先生、中国奥委会主席袁伟民先后题词，对奥林匹克花园开发模式表示鼓励。
“我向奥林匹克花园住宅区的开发建设者们表示祝贺，你们的概念与大众体育所倡导的方式是一致的。”
——前国际奥委会主席萨马兰奇
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“奥林匹克文化走向大众，走向社区”
——现国际奥委会主席罗戈
“开发奥林匹克花园，拓展全民健身运动。”
——中国奥委会主席袁伟民
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广东奥园置业集团 在业界创造了优秀的业绩，自1998年起，每
年均被评为“纳税大户”和连续几年获得省政府颁发的“广东省先进私营企业”光荣称号，成为政府重点培养的民营企业集团。
集团开发的房地产项目曾先后获得建设部、省、市设计“优秀奖”、“花园式示范小区”、“优秀物业管理小区”、“住宅科技应用成果奖”、“广州市建筑装饰优秀工程奖”、国家体育总局“阳光健身工程”等荣誉称号。
我们的宗旨是：
——致力于改善与提高人的生活环境、生命质量，创造平衡和谐、快乐的健康生活。给生命更多关爱，给空间更多价值。
奥园人的使命是：
——追求人类高品质的健康生活！
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在鞭策中勇进
全国政协副主席霍英东鼓励金业集团到南沙投资 澳洲贸易部长马克·韦尔先生到访金业 开发
国家体育总局党组书记、副局长李志坚视察广州 前国际奥委会执委何振梁与王军霞参观广州 奥园 奥园
国家体育总局副局长于再清视察广州奥园 全国政协副主席经叔平视察广州奥园
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四、 奥园的理念
领跑复合地产，运营城市未来
奥园集团是奥林匹克花园的创始者，是中国复合地产的领跑者。
所谓复合地产，是指房地产业和其他关联产业的有机整合，并创造出一种全新的生活方式。
奥园集团复合地产的发展战略分为三大阶段：
第一阶段——
是奥林匹克花园连锁阶段，是把房地产业和体育产业进行复合；
在最初的连续开发阶段，奥园集团就提出“运动就在家门口”的生活理念，将房地产和体育产业进行复合。由此，奥园集团在广州奥园、番禺奥园和南国奥园的体育设施建设都有大投入。 第二阶段——
是奥园学村阶段，是房地产业与文化教育、体育产业的复合；
奥园发展的第二阶段———“奥园学村阶段”。“奥园”将房地产业与文化教育产业、休闲体育产业进行复合。南国奥园后期开发中在体育产业与房地产业嫁接复合的基础上，又整合了教育产业，首次将高尔夫运动引入社区，并大胆提出“南奥学村”的概念。 第三阶段——
是城市营运商阶段，是由居住空间的提供者到城市空间的运营者。
按我们的发展步骤，“奥园”拟定的第三阶段为城市运营阶段。城市运
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营作为复合地产的高级阶段，已不只停留在某个项目的经营上，而是充分整合政府资源，参与城市的运营、规范、开发全过程。
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新世纪，奥园集团将凭借对中国房地产业的深刻认识与广阔视野，发挥复合地产运营的的核心专长，凝聚连锁开发大型社区的专业经验和优秀团队，以城市运营商的全新姿态参与珠江三角洲乃至华南地区的城市化现代化进程。目前已进军广东省率先实现现代化试点城市顺德市的物流重镇--乐从，开发新城区文化广场暨顺德奥园新城；已参与中心城镇改造试点---广州市番禺区大岗镇的城市化运营；正投入广东省倡导、广州市倾力南拓的海滨新城---南沙经济开发区的运营及筹划建设南沙奥园新城。
展望商机无限的市场，奥园集团信心满怀，我们不仅有勇气和智慧领跑复合地产，更有雄心和能力运营城市未来！
企业文化
天高云淡，万物谦卑，自由和智慧让财富涌流。 风和日丽，万象更新，创新和服务让企业成长。
公元2002年8月，作为风靡全国的奥林匹克花园的始创者和推广者，为进一步推动中国房地产业的发展与进步，经过新的资源组合，广东奥园置业集团有限公司正式成立，夺目而出。回首近在眼在的历史，我们以\"闯与创\"的精神，缔造了广州奥林匹克花园的奇迹，\"运动就在家门口\"的复合地产理念和新生活观从此响彻大江南北。
展望明天，我们将继续保持\"新生活的领跑者\"的先锋姿态，全面提升企业的核心竞争能力，不断开发优质产品，帮助千千万万渴望美好生活的人们圆安居之梦。
我们深信
——“一切追求身心健康与和谐的人，不管身在何处，都是奥林匹克人；
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一切不仅追求空间美观，而且追求空气美好的人，都是奥林匹克花园的朋友。”
——我们热爱生活，我们创造生活。为了营造舒适、健康、文明、和谐
的21世纪新居住文明，我们将全力以赴，勇往直前！
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五、 奥园集团优势资源分析
1、 全国首创复合地产经营模式，拥有一批能征善战、擅长复合地产打法的
高质素职业经理人团队。拥有从大型房地产项目的理念设计、控规设计、园景设计、装修设计、新技术应用、全程监控、市场策划到奥园特色物业管理等一条龙式开发的专家团队。
2、 奥园品牌已经形成了一套先进的运营大
型房地产项目的开发经营模式，积累了一套成熟的经验，从品牌管理、开发理念的
设计，住宅产业化开发、市场营销策划、人才的培养管理等。
3、 开发的奥园项目已成为全国著名的房地产品牌，目前已成为中国房地产
精品的象征，成为新生活方式的象征，成为人们追求未来理想生活的象征，成功地树立了“新生活的领跑者”的市场地位。有强大的市场感召力和号召力，每开一新盘必形成排队抢购局面。
4、 良好的商业信誉和快速的资金回收能力，现已与几大商业银行形成了良
好的银企合作关系。奥园每开发一个新项目均成为各大银行支持的首选合作对象，并已建立了同国际资本市场对接的通道。
5、 奥园已成功地度过了复合地产的第一阶段，开始走入复合地产的第二和
第三阶段。亦即与文化、教育产业复合的阶段与城市运营阶段。
6、 2003年初，奥园集团入主诚成文化，成功上市，进入资本市场，令集团
有了更雄厚的资金和资本实力；
7、 奥园集团拥有超强的资源整合意识和整合能力；
8、 拥有良好的地方资源关系。
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六、 奥园大事记（2002年度）
2002年12月，奥园集团正式与武汉日报报业集团签订项目合作意向书，在武汉共同开发系列房地产项目，这标志着奥园集团加快了品牌输出和参与西部的大开发。
2002年12月，奥园集团与广州南沙资产经营有限公司签订合作协议，组建由集团绝对控股的广州南沙国奥投资有限公司，全力投入到大南沙的开发之中，象征着奥园集团全面迈向城市运营的新阶段。
2002年11月，在第四届中国住交会上，奥园集团荣获“中国房地产品牌企业”称号。南国奥林匹克花园继续蝉联“中国名盘”第一名。 同年，奥园集团还先后获得了“广州市双十佳品牌开发商”、“2002年广州市纳税大户”、“广州市先进私营企业”等荣誉称号。
2002年10月、12月，奥园集团先后获得了中国银行广东省分行、中国农业银行总行各10亿元共20亿元人民币的综合授信额度。这意味着奥园集团在银企合作方面进入了一个崭新阶段，为集团的超常规发展搭建了强大的资金平台。
2002年10月，奥园集团授权广州奥林匹克置业投资有限公司以奥园品牌、复合地产管理技术输出方式开发顺德奥园。顺德奥园作为奥园集团的第一个品牌输出项目，打响了奥园集团从领跑复合地产到运营城市未来的第一枪。
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2002年10月，奥园集团与海尔集团签订全面合作协议，标志着奥园集团将挟多年的房地产技术创新优势，与海尔集团共同推进中国住宅产业化的发展，成为住宅集成领域的标准制定者与行业领跑者。
2002年9月起，奥园集团先后设立了奥园设计整合中心、招投标与预决算中心、资金统筹中心等三大中心，并举办了“首届技术创新论坛”，倡导全员参与技术创新的热潮，为奥园集团总结、提炼规划、设计、工程、物管等方面的优势，打造核心竞争力，开创了良好的局面。
2002年8月份，奥园办公自动化系统（OA）建设成功，并在集团总部和属下各项目公司正式投入使用，全面实现无纸化办公，节约了成本，提高了工作效率，促进了各单位之间的资源共享和协同工作，标志着奥园管理水平又迈上一个新台阶。
2002年7月，经广东省工商局批准，广东金业集团有限公司正式更名为广东奥园置业集团有限公司。这标志着奥园集团正式扛起了“奥园”这一自主知识产权的品牌大旗，迈入了品牌经营的全新阶段，为奥园的连锁经营和品牌输出奠定了坚实的基础。
2002年5月，奥园集团举办了为期7天的“首届奥园职业经理人培训班”，全国各地奥园的副总经理级以上管理精英，汇集奥园集团总部接受统一培训，标志着奥园集团在人才战略、统一管理和技术输出方面迈出了重要的一步。
2002年3月，“首届奥林匹克花园业主‘奥运会’”在南国奥林匹克花园举行，来自广州奥园、番禺奥园、南国奥园和上海奥园的近千名业主参加了此次“奥运”盛会。本次运动会成为了中国最大的社区运动会，得到了业主和社会各界的高度评价。
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第五篇 项目开发理念及产品竞争力优势
一、 开发理念
1、 主导思想
一个楼盘的主题概念必须迎合市场与行业发展的趋势与机遇，立足于项目或企业自身的资源优势。这就要求主题概念一方面要根植于买家生活中的根本性和成长性需求，所谓以人为本，要落实到实处。
另一方面要高度重视市场及行业走势，特别注重那些已经被人们认同，在市场上却又没有得到充分满足的需求，在满足现阶段的基础上适当领先。
在武汉，社区往往只是单纯意义上的“家”，真正能做到以人为本、理念先行的项目并不多；未来光谷市场必将有更多的开发商进入，高开发水平的企业定能推进区域市场的整体品质；对于这个拥有众多先天优势的市场环境中，更需要具有代表性、领头作用的项目作为区域市场的风向标。奥园的进入光谷市场后，将以我们独有的奥林匹克精神、服务社群的理念、更高更新的产品开发能力，为光谷市场乃至武汉市场的发展作出奉献。
奥园项目开发的主导思想是——
有一个机会去服务消费者，是值得珍惜的；
有一个机会去创造历史，创造未来，是值得投入的；
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有一个机会，借助你的努力，升华别人今天的生活，是值得热爱的。
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2、 开发思路
对于本项目而言，寻求项目区域优势资源（光谷经济）与市场机遇（市场缺口）的对接，是项目主题概念开发最重要的突破点和立足点。
——我们的优势：
光谷地产的迅猛发展随之带来市场鉴赏力的提高，低品质的项目将被
淘汰，项目具有极高的可塑性，能成为区域的指标性楼盘。 品牌——奥园集团作为开发复合地产的领跑者，具有权威性。 综合素质——以高水平、高质量为标准的服务能力是核心力量，具有
唯一性。
——因此，我们提供给市场的：
光谷CLD区位的优势；
最佳的设计——立面上要有所突出，令人津津乐道，赞叹不已。不单
超越武汉市场，同时超越全国各地。 拥有良好的生态环境；
最精致的社区；追求尽善尽美的工艺，把楼盘当成艺术品来做。 最优秀的管理；只有好的管理，才能给人以尊贵之感，为消费者升华
他们的生活；
最强大的服务系统；现时光谷庞大的社群环境仍有较多配套不足的地
方，项目社区配套应发挥公司资源整合的能力，同时考虑到对外延伸的必要，除供给区内业主外更重要是能服务光谷社群。
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创新的销售方式；精心设计、实施一种全新的销售方式，对楼盘的市
场形象有相当大的影响。
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——那么，我们所要做的将是：
开发理念：一心一意，打造经典，经营品牌
宣传理念：新
主题理念：我们给光谷市场的消费者所提供的，不仅仅是一个居住的
空间和一个居住的环境，还是提升光谷人的生活品质和体现其生活方式的载体。
在这里，生活品质、身份地位归属感、自豪感和审美情趣，被项目的规划、产品、环境、服务等充分表现出来，项目将成为光谷最适合居住的地方，居住于此的人们，将会真切地体会到：被人称赞、被人羡慕、被人尊重、被人服务是怎样一种感觉，概而言之，我们的项目是光谷新地产运动的领跑者。
建筑理念：为武汉提供经典性、样板性房地产产品。
环境理念：商贸中心、社区配套与居住环境的完美融合；城市中的绿
洲，精致的成品家。
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生活一步到位
二、 项目开发主题定位
我们所提供给市场的社区，与市场上其它产品有很大的不同，我们的产品不单硬件一流，而且提供到位的软件设施、高档、便利、人性化的服务，以及高尚的居住条件，同时是对外兼容的、服务社群的、能为光谷经济运营做出贡献的。
作为奥园集团所开发的项目，我们将延续我们一贯以来的优良传统，同时以城市运营的高度区为项目所在区域带来良好的前景，为区域内的房地产乃至各方面的经济环境付出贡献。
具体开发主体大致如下：
1、 奥林匹克精神在小区内的弘扬
奥林匹克主义是奥林匹克运动和奥林匹克运动会的指导思想，是一种增强人的体质、意志并是之全面发展的生活哲学。所宣扬的是：友爱、平等、尊重、理解、宽容、无私和奉献。
随着经济建设的发展，生活节奏的不断加快。现代的城市人日益需要经常性的体育活动来平衡身心，保持健康的体魄，人们在不断追求高品质健康运动生活。
奥园将整合房产、体育、旅游、教育等资源，发挥连锁经营的优势，将“科学运动，健康生活”的人文概念移植入房地产业中，以完善的体育配套设施、科学健康的管理模式和极具生活化的运动文化为核心，为人们
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营造出一个健康的生活家园；真正塑造了“运动就在家门口”理念，让业主成为“运动家”、“生活家”。
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2、 服务社群的城市运营精神
如果将项目所在区域定位在光谷CLD的概念，由于该片区的起步较晚，所以很多的社区公众配套仍待配给。而光谷CLD各方面的经济运营与发展，是直接关系到所有开发商的利益的，若单纯依靠政府在配套上的配给，无形中增大了政府的负担，并不是市场经济中三赢的方法。作为奥园集团这一全国性的品牌企业，认为开发商是有义务而且有必要为政府分担部分的配套，为整体城市运营作出贡献。
奥园集团本着奥林匹克精神、以服务社群的观念，在每个开发的奥园系列作品中都会建设一个规模宏大的、配套完善的、对外兼容的
体育城，为社区业主与区域民众提供便捷运动健身环境，令社群生活更健康，同时也是为区域配套及经济运营作出贡献。而根据我们的调研，光谷CLD区域内现时是缺乏这一配套设施的，而项目的开发无形中是为该片区完善了有一项配套。
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3、 奥园生活方式的开发
奥园倡导的“运动就在家门口”的理念，其核心就是一种健康的生活方式。这也正是奥林匹克品牌所追求的价值。
现代都市里生活的人们，尤其是白领上班族每天都要承受繁忙沉重的工作压力，身体随时面临着考验。没有良好的体魄和健康的身躯，更高的工作、事业目标都难以实现。如果经常性地参加一些体育活动，如打羽毛球、打乒乓球、踢足球、游泳，既
可以缓解工作的压力，放松一下紧张的心情；又起到身体充电的效果。所以，越来越多的年轻人开始利用有限的业余时间选择运动休闲。然而。对于大多数人来讲，运动却并非易事。终于有个轻松的周末可以锻炼锻炼，而比较完善的体育中心却离居所很远，有时还需预约场地。许多人的内心升腾起这样的梦想，要是家门口就是运动场该多好。下班后，出门就是运动场，打完球、游完泳，回到家中冲完凉，坐在阳台上，把酒临风，尽享舒适惬意，那种感觉多好。
在奥园社区，不仅有充足的阳光、新鲜的空气、绿色的草地，更有各种各样的体育设施和运动场馆，成为业主们修身养性、健身娱乐的乐园。
创新的体育、房产复合概念迎合了现代人的生活需求。
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