为完善城市功能，改善群众生活条件，区政府决定在“十三五” 时期对全区老旧小区开展综合整治。为认真做好此项工作，特制定《xx 区老旧小区综合整治工作实施方案》。
深入贯彻落实科学发展观，着眼于加快推进城市建设，以改善民 生为核心，以优化城市人居环境、提高居住品质为目标，坚持政府主 导、社会参与、业主自治，着眼长远、标本兼治，属地负责，突出重 点、分步实施的原则，着力解决老旧小区建设标准不高、设施设备陈 旧、功能配套不全、日常管理制度不健全等群众反映强烈的问题。
总体目标：在“十三五”期间，全面完成全区老旧小区环境综合 整治工作，并实现物业管理全覆盖，逐步建立老旧小区的物业管理长 效机制，力争在xx年完成老旧小区环境综合整治工作。全区老旧小 区改造总体任务及xx年改造计划。
具体目标：在完善老旧小区硬件配套设施的基础上，建立物业管 理模式，争取实现“八个有”，即有物管用房、有公共保洁、有秩序 维护、有停车管理、有设施维保、有绿化养护、有道路保养、有维修 管理。
xx区范围内同时符合下列条件的老旧小区:
1 .XX年x月x日以前建成交付使用。
2 .建筑面积达到x平方米以上。
3.未列入近五年旧城改造和棚户区（危旧房）、城中村改造计划。
4.小区土地性质为国有。
5.房屋标准成套（危房、1980年以前的单体建筑不参与改造）。
（一）分类实施、统筹推进。老旧小区综合治理分为基本型和提 升性，在改造过程中优先进行基本型改造，结合实施条件和示范要求 实施提升性。基本型小区整治是将影响居民生活的渗漏、危楼加固、 下水道疏通、道路、消技防设施、维修、照明、绿化补植、停车场复 建、物业管理等作为基本内容，有条件实施墙体出新、配套体育设施 等；提升性整治是在满足基本型改造后，增加节能改造或“适老化” 改造内容。
（二） 综合整治、标本兼治。注重改造老旧小区的整体环境，改造 水、电、排污等生活配套设施，既要对小区环境进行硬化、绿化、美
化、亮化等，又要注重日常物业管理长效机制建立，实现建管并举、
标本兼治。
（三）政府主导、居民参与。在综合整治和后期物业管理中，突 出居民共同参与，确保居民的“知情权、参与权、选择权、监督权”， 明确居民共同管理小区的义务与职责。
（四）统一指导、属地为主。全区老旧小区综合整治工作是一项 复杂的系统工程，时间紧、任务重、标准高、统筹难。城区各街道办 事处和区政府有关部门要各司其职，协同配合；城区各街道办事处要 切实发挥主导作用，落实属地责任，确保老旧小区综合整治工作顺利 推进。
（一）完善基础设施
1.清除违章搭建。小区内搭建的一切违章建筑要在项目施工前全 部
拆除，私占的用于种菜、养家禽等的公共用地要求居民在项目实施 前自行恢复原状。
2.修整、翻建小区道路。小区道路达到城市居住区道路建设规范 标
准，做到道路畅通，路面平整无坑洼，路牙整齐无缺损，有条件的 小区应符合无障碍通行要求。
3.疏通、翻建地下管网。更换破损窨井盖，清理、整修、补建化
粪池。实施雨污分流，保证排水通畅。
4.改造水、电、气三表出户管网。水、电、气三表未出户的小区，
实行出户管网改造，确保水、电、气收费直收到户。有条件的小区应 铺设天然气管道。
5.修整、规范杆管线设施。完善和规范路灯、供电、供水、通信、
邮政、广电、燃气、消防等杆管线及设施设备，有条件的小区要做到 杆管线下地，条件不具备的小区要统一高度和线路走向，杜绝乱拉乱 接。
6.整治、新建停车设施。新建、改扩建和整修公共非机动车库（棚），
尽量满足小区内居民非机动车停放需求；整顿机动车库（位）使用秩 序，恢复车库停车功能；增设交通标志，划设机动车停放位置；有条 件的小区可改建、补建机动车停车位。
7.更新、规范环卫设施。增设标准化垃圾桶（箱），保障小区居 民
生活垃圾倾倒和堆放。
（二）修缮改造房屋
1.整修屋面。在不影响相邻住户采光、房屋结构、抗震设防要求 的
前提下，将隔热、防漏功能较差的平顶屋面改造成斜坡屋面。
2.整治外观。对破损、陈旧、风化严重的房屋外墙进行防渗、粉 刷
处理，达到防漏、美观效果。整修、更换破损落水管道。
3.整治楼道。清理楼道乱堆乱放、乱搭乱建，刷白楼道内墙，整 修
楼梯扶手、栏杆、楼道窗，修缮破损台阶，修缮、添置公共照明、 邮政设施。
4.节能改造。有条件的小区或楼栋可进行外墙和屋面保温改造。
（三）提升环境质量
1.整治绿化。优化绿化布局，拆除占绿、毁绿的违章建筑物（构 筑
物），恢复绿化功能，尽可能提升绿化档次。
2.配套休闲设施。维修改造原有休闲场地，配置健身器材等文体 设
施，有条件的小区要新建休闲设施。
3.规范文化宣传设施。在小区主要出入口设置小区平面示意图， 方
便群众了解小区总体布局；合理配置宣传栏、公示牌等设施，力求 美观整洁。
（四）完善公建配套
1.整治配套用房。对被占用或闲置的公建配套用房进行清理、清 退
和调整，恢复原有使用功能。
2.规范设置公共服务设施。根据规范要求，结合小区规模，补建 和
完善社区服务、居民文化活动等公共服务设施。
3.配置物业管理用房。有条件的小区，50%以上业主同意的，经规 划
部门审批，采取新建、改建、扩建等方式，按照标准配置物业管理 用房。条件不具备的小区，采取在小区内（或附近）置换、回购房屋 等多种方式配置物业管理用房。新配置的物业管理用房，辖区老旧小 区环境综合整治办公室根据竣工验收报告、《建设工程规划许可证》、 测绘报告或房屋购置合同到不动产登记部门办理权属登记手续，产权 属辖区国有资产管理部门所有。经确权后的物业管理用房专项用于小 区开展物业管理需要的办公场所。
暂时不能配置物业管理用房的也可采取租赁、借用等过渡性办法。
有条件的小区，经规划部门审批后，可以新建商业配套用房，新 建商业配套用房产权属辖区国有资产管理部门所有。新建商业配套用 房可以出租经营，但不得销售，出租经营所得用于补助后期小区管理 费
用。
（五）改造技防设施
1.实行封闭管理。对尚未实施封闭管理的小区，有条件的要实施 封
闭管理。合理确定小区大门的位置和数量，有条件的小区要设立门 卫室、警务室、治安报警点；零星住宅楼尽量并入临近小区进行统一 管理。
2.添置电子防护系统。对规模较大的小区出入口设置视频安防监 控
系统，根据小区规模设置视频监控节点、巡查装置、报警系统。
3.完善楼宇安全系统。修缮、添置单元防盗门。
（六）完善消防设施
1.改善疏通小区原有消防通道和登高车操作场地，保障消防车辆 顺
利通行和操作。
2.按规定设置室外消防栓。
3.对原有的已损坏或瘫痪公共消防设施进行维护保养。
4.按相关标准在楼道、物业用房等公共部位和场所配置消防器材。
（一）老旧小区环境综合整治投入资金以区财政投资为主，社会 资助、受益小区责任单位合理出资为辅，住户不承担费用，区财政要 每年列出专项资金进行老旧小区综合治理。资金主要用于完善基础设 施、房屋修缮改造、改造技防设施、完善消防设施等。
（二）老旧小区环境综合整治工程涉及的绿化补偿、占道挖掘、 综合管线迁移、建设项目大配套费等费用予以免除。
（三）发改部门审批项目初步设计及概算时，按有关标准计列项 目建设管理费。
（四）为加强综合整治后的管理，按照工程概算2%的标准单列后 期管理费用，建立后期管理奖励资金。
（五）工程施工项目招标时，工程量清单编制的预留资金为10%。 区政府成立综合整治工作领导组织机构，负责整治工作的组织实施和监督管理。
行政区域内综合
XX
（一）调查摸底，拟定计划。制定XX区老旧小区综合治理实施方案， 组织开展对辖区内老旧小区全面排查，并依据排查结果，按照
“十三 五”期间完成老旧小区综合整治任务，前三年基本完成1万平方米以 上老旧小区综合整治的总体安排，制定XX区五年老旧小区综合整治 规划，编制分年度综合整治计划，建立项目库。XX区五年老旧小区 综合整治规划和分年度综合整治计划要在5月底前报市老旧小区综 合整治领导小组办公室。以后每年9月底前上报下一年度的综合整治 计划。市老旧小区综合整治领导小组办公室对区政府上报的年度计划 进行审核确认，且作为对此项工作的考核依据。
（二）精心设计，确定方案。XX区老旧小区整治项目实施责任单 位为区住建局，负责制定每个小区的具体整治方案。整治方案应在小 区公示，充分征求居民意见后，公示期间居民的建议要及时告知设计 单位，设计单位据此完善初步设计及概算。
（三）组织实施，落实管理。项目整治及设计方案批准后，区住 建部门要抓紧组织工程招标，确定施工单位。所有老旧小区整治项目
要严格按照基本建设程序进行审批。各整治小区在整治过程中应同步 落实管理方案和长效管理机制。
（四）竣工验收，交付接管。整治项目完成后，相关部门要组织 初步验收，组织相关部门和小区居民对整治项目完成情况进行考核验 收。同时，住房保障主管部门和所在地社区应牵头组织与物业服务企 业和
小区所在地的社区办理验收接管手续。
为加强此项工作的领导，确保整治工作有序推进，区政府成立由 分管副区长任组长，相关部门为成员单位的xx区老旧小区综合整治 工作领导小组，负责整治改造工程的组织领导工作，领导小组办公室 设在区住建局，具体负责协调、指导、督查和日常管理工作。
（一）强化监督管理，确保整治成效。老旧小区整治涉及广大居民 的切身利益，各地各部门要加强领导，明确责任，强化监督管理。项 目实施单位在资金管理上，要设立整治资金专户，专款专用；要强化 资金使用跟踪监管，确保整治资金用好用实。在项目实施上，要强化 现场管理，落实专人负责；实行工程招标和监理，加强对现场施工队 伍监督检查，强化质量意识和安全意识，确保工程质量。
（二）建立长效机制，巩固整治成果。在综合整治过程中，要同步 探索老旧小区的长效管理机制，从政策、资金、技术、人员等方面入 手，引导老旧小区采取灵活多样的管理模式，促进管理的良性循环。
（三）加大宣传力度，营造良好氛围。要利用各种媒体，通过各种 形式，大力宣传老旧小区综合整治的重要意义。每个小区的整治方案 都要通过形象直观的方式，充分听取群众意见，大力营造整治方案群 众支持、整治过程群众参与、整治成果共同维护的良好局面。
（四）简化行政审批，建造绿色走廊。发展改革、国土、规划、 住房城乡建设等部门应当在符合工程建设法律法规的前提下，简化审 批手续，缩短办理时间。参与整治的小区建设房，免除行政审批手续。
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平方米以下的物业 用
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