房地产行业偿债能力分析新视角

房地产行业偿债能力分析新视角

作者：姜文静

来源：《商情》2014年第36期

【摘要】企业的偿债能力不仅关系到企业的筹资和融资状况，也备受股东、金融机构、潜在投资者及企业客户关注。房地产行业作为高负债行业，其偿债能力一再成为焦点。文章结合房地产行业的特点，对偿债能力指标做出分析及改进。 【关键词】房地产 短期偿债能力 长期偿债能力 一、我国企业偿债能力分析特点 （一）传统指标存在不足。

1.以企业清算为假设基础。企业偿债能力分析是以企业清算为假设基础进行的，认为企业的债务偿还应该以企业的资产作保障，但是并不符合企业将来的实际运行状况。企业不可能将所有流动资产变现来偿还流动负债，也不可能将所有资产变现来偿还企业全部债务。实际上，任何企业生产经营的目的不是为了清算而是为了持续经营并从中赚取利润，任何债权人将资金使用权让渡给企业的目的不是为了获得企业的清算价值，而是为了如期获得资金的使用报酬并安全收回本金。

2.分析方法单一。比率指标分析是企业偿债能力分析的主要方法，在实际运用时，人们往往只注重定量分析，而忽视定性分析。实际上，某些资产的变现价值和账面价值之间存在较大的差异，所以， 在定量分析的基础上应进行定性分析，全面把握企业的资产负债状况。 3.偿债能力指标存在问题。现用常见的偿债能力指标主要有： 流动比率、速动比率、资产负债率、利息保障倍数等。这些指标虽然从总体上揭示了企业的偿债能力，但在计算过程中并未充分考虑企业资产、负债的属性、质量和会计核算上的计量属性，也未考虑表外事项的影响，对企业偿债能力的反映存在着一定的局限性。 二、房地产行业偿债能力分析 （一）房地产行业负债成分分析。

1.长短期借款。由于房地产企业开发初期就需要大量投入资金，而这些资金不能仅凭公司内部解决，因此银行贷款是其融资的重要渠道。在负债比率中长短期借款占了大部分，企业面临财务危机时也一般是由于不能偿还银行到期债务。

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2.预收账款。房地产企业的销售方式的特点产生了大量预收账款项目，企业收到客户预售楼款后，将其计入预收账款科目，待客户确认入住才能转为主营业务收入。预收账款在账面上属于短期负债，短期负债具有偿还时间短，破产风险高的特点，然而房地产行业的预收账款需要将来以提供商品来偿还债务，属于即将确认的收入，只要能按时交房就无需偿还，所以在计量企业偿债能力尤其是短期偿债能力的时候更应该注意。

3.应付账款。应付款项主要为应付工程款及预提成本费用等。施工单位出于长期合作、共同赢利的考虑，一般不会太为难开发企业。房地产开发企业一方面面临交房的压力，也不能长期拖欠施工单位工程款，因此，开发企业会选择在资金宽裕的时候多付些，资金紧张的时候就拖延下，其时效性不强。

4.应付工资及福利费。应付工资及福利费是企业对职工在公司任职应当给予的报酬及提取的福利支出，由管理层直接支配，时效性不强。

5.其他负债类科目。其他负债类科目在负债总额中所占的比例相对较低，时效性不强，可不予特别考虑。

（二）房地产行业偿债能力评价指标。

1.短期偿债能力指标。首先要注意存货的短期内偿债能力。其次，应该剔除待摊费用和预付账款。这两者只是资产在账面上的价值，一般不能短期内再转为现金，因此应该剔除。再次，部分应收账款相对于存货来说其变现能力要弱的多。最后，房地产行业销售的特殊性决定了房地产企业账面上存在了大量的预收账款，只有等客户正式入住，风险得到确定和转移才能转入相关主营业务收入，所以在确认前，大量期房的销售是以负债形式现，所以在考察偿债能力的时候应该将这一项有效剔除。

2.长期偿债能力指标。首先，资产负债率计算过程中涉及的资产总额，包括企业的所有资产、所有负债并不合理，利用该指标计算出来的是评价全部负债的偿债能力， 而不是评价长期负债偿债能力。本文认为应该用长期负债总额与能够用来偿债的长期资产的比来作为长期偿债能力的指标。

综上，对长期偿债能力的分析要结合资本结构与盈利状况来综合分析，同时结合国家政策对其的影响，并与行业值进行对比。 （三）房地产行业偿债能力其他因素分析

1.结合现金流量、营运能力、盈利能力进行动态分析。

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偿还债务的资金来源主要有三种方式：资产变现、经营中产生的现金、外部融资资金。传统的偿债能力分析主要是在清算条件下以第一种方式来衡量。实际上企业偿债是多种方式并存的，而且主要是依靠获利能力和现金流量，并非是在清算时处置资产。企业的获利能力和现金流量是动态要素，而非静态要素。盈利企业偿还银行贷款的可能性比亏损企业要大，盈利水平的高低可以用销售利润率的高低较客观的衡量。现金流量更是能直观地反映企业可立刻偿还债务的能力，一般来说现金流越多越好。但房地产行业具有特殊性，开发周期长，前期阶段需投入大量资金，现金流并不乐观，甚至可能为负，投资者及金融机构不应该单纯地因为此而不投资或借贷，对于有些企业虽然现金流为负，但其开发投入较大，营运能力很强，银行等部门应大力扶持。

2.综合考虑非财务指标对偿债能力的影响

在对房地产开发企业进行以上分析的同时，也要对企业的各种非财务因素进行分析，从而得出更加合理、客观的评价。主要包括：企业的市场资源、人力资源、知识产权和组织管理资；企业声誉；重大或有事项、担保关系；企业与政府的密切程度及抵御风险的能力；企业的土地储备情况及对国家政策的敏感程度；企业对银行贷款的还款记录及还款意愿。 三、结语

对房地产企业偿债能力进行分析，要分别分析其短期偿债能力及长期偿债能力。在对其进行分析时不能只简单地利用比率指标，而应该结合行业特点、企业发展状况及国家政策进行合理的、综合的评价。 参考文献：

[1]朱铎军.房地产开发企业偿债能力的初步评价[A].纪念房地产开发会计学术委员会成立十周年论文集[C].2004.

[2]夏红雨.企业偿债能力分析的新视角[J].会计之友，2010，（3）. [3]张金昌.偿债能力评价新方法[J].财务与会计（理财版）.2013，（3）.