我国商业银行个人住房抵押贷款风险及防范

维普资讯 http://www.cqvip.com 范红雷　一我国个人住房抵押贷　１）流动性风险　引起流动性风险的　、款发展现状　二、商业银行个人住房抵　原因在于商业银行经营特征和个人住房　押贷款风险分析　抵押贷款特征．商业银行资金主要来源　在个人消费信贷中．由于个人住房　于企业存款、居民储蓄存款等短期资金．　抵押贷款占据了重要地位．近年来．个人　在目前我国的经济体制环境下．个　个人住房抵押贷款期限长、回收慢．资金　住房抵押贷款已成为我国商业银行具有　人住房抵押贷款风险发生有其可能性和　的来源和运用在时间上明显不匹配．存　强劲发展势头的“零售业务”．被视为拓　必然性．这主要是个人住房抵押贷款自　在“短存长贷”的问题　展信贷营销业务、优化信贷资产结构的　身的特性和市场环境等诸多内、外部因　２　市场政策风险　我国整个经济处　主要手段．个人住房抵押贷款自然成为　素决定　存在的风险主要有对借款人资　于转轨时期．市场机制不健全．政府的定　商业银行重点拓展的贷款投向　信无法真实了解的信用风险．抵押物难　位不明确　当房地产市场发展脱离个人　商业银行之所以争先发展个人住　以变现的市场风险．风险转移及补偿机　消费能力．出现泡沫和经济过热，与调控　房抵押贷款　主要原因有二：一是近些年　制不完善的管理风险等。　宏观目标相违背时．政府会采取房地产　我国房地产市场的繁荣以及国家信贷政　１　发放个人住房抵押贷款要冒信　调整政策．房地产业政策的调整和收缩．　策的支持：二是商业银行普遍认为个人　再　ｉ　冀　ｒ而且阴险鞍大　使商业银行面临政策风险　住房抵押贷款是优质资产．不良贷款率　信用风险是个人住房抵押贷款风险　３）法律制度风险　良好的社会法律　极低．比批发类贷款风险小得多　事实　中最基本最直接的风险　一般有下面几　环境是发展个人住房抵押贷款的基础条　上．个人住房抵押贷款不良贷款率低、风　种形式：一是被迫违约　贷款人在购买房　件．我国还没有针对消费信贷的法律、法　险相对小并非必然的．它是同经济环境　后．因实际支付能力下降或突发事件的　规．特别是住房抵押贷款的法律　等因素密切相关的．１９９５年曰本住房金　发生．无法继续正常向商业银行按照规　４）抵押物风险　商业银行也常面临　融案件和２００７年延续至今的美国次级　定还本付息　二是理性违约　借款人主观　如下抵押风险：一是抵押处置风险　当　抵押贷款危机．均与个人住房抵押贷款　上认为放弃继续还款能带来更大的收益　抵押物变现渠道窄、成本高时．商业银　风险相关　随着我国个人住房抵押贷款　而产生的违约行为　三是提前还款　这是　行不能ｌｉｌ￣．，ｔｊ、足额、合法变现，就会遭受　余额快速增加．个人住房抵押贷款不良　借款人主动违约行为．借款人不按照合　抵押处置风险。我国住房二级市场处于　率也开始不断上升．２００２年四大国有商　同约定的期限和额度提前偿还部分或全　起步阶段，交易法规不完善，手续繁琐，交　业银行个人住房抵押贷款的平均不良贷　部贷款的行为　四是恶意骗贷　一般称其　易费用高．导致银行的抵押物变现困难　款率在１％左右．到２００４年底．个人住　为“假按揭”．是一种欺骗行为．主要特征　二是抵押物价格风险．包括抵押物价格　房抵押贷款不良贷款率达到１．５％左右．　是实际借款人将套取的个人住房抵押贷　市场风险和抵押物价格人为风险　前者　其中农行高于２％　在我国个人住房抵押　款资金用于风险更高的投资．如挪用到　是指抵押物因房地产市场的变化和房屋　贷款较发达地区上海．２００４年商业银行　房地产开发，或者进入资本市场．导致商　自然磨损而导致抵押房屋价格下跌的风　个人住房抵押贷款平均不良贷款率只有　业银行信　险。后者是抵押人在其抵押期限内对房　Ｏ．１％左右．到２００６年９月末．平均不良　２、发放个人住房抵押货款要冒较　屋的损坏造成抵押物价格下降．或者由　贷款率上升到Ｏ．８６％．两年多时间上升７　大的流动１主风险、市场政策风险　法律制　于估价人员因其过失或故意过高估价抵　倍多　度风险、抵押物风险和利率风险　押物而产生的风险　３１　２００８年第８期改革与开放　维普资讯 http://www.cqvip.com

５）利率风险。一般来说，商业银行　整体风险做出合理预测。在此基础上，充　转移给商业银行　所面临的利率风险有：一是“不匹配”风　分考虑借款人个人资料和历史信用信　二是开发固定利率抵押贷款　这是　险．抵押贷款的长期性和存款利率与贷　息，建立科学的偿债能力和资信评估模　在抵押贷款合同所规定的还贷期限内．　款利率调整的不同步．如个人住房抵押　型，逐步完善单一借款人信用评级体系．　贷款利率固定不变的抵押贷款方式　如　贷款是固定利率．如果存款利率上调．银　对借款人进行市场细分．以此作为开展　果商业银行能够通过获得固定利率资金　行的资金成本就会上升：个人住房抵押　业务的重要依据　来源与贷款相匹配．可以避免相应的利　贷款是浮动利率且下浮时．如果银行资　金成本不变，银行的利差也会缩小　二是　由利率风险引发的提前还贷信用风险　３．住房抵押贷款的发放中．商业银　行内部产生的管理风险和操作风险　１）管理风险　目前，商业银行在个　人住房抵押贷款上存在重业务拓展、轻　业务管理的冲动．不计风险代价抢占市　场份额：个人住房抵押贷款业务运作中　随意性较大．尚未形成合理评价标准和　业务流程：熟悉个人住房抵押贷款的专　家人才匮乏．管理经验和人员的培训跟　不上业务的快速发展：个人信用信息基　本属于封闭状态．银行之间缺乏沟通．个　人的信用信息资源无法共享．缺乏统一　信息数据库和个人信用评估体系等　２）操作风险。主要表现为：一是在　业务导向激励约束机制下．经营机构重　业务轻管理．甚至违规经营．未经批准擅　自或变相降低贷款标准和担保条件．借　个人住房抵押贷款为名违规开办个人股　票质押贷款等高风险业务：二是部分工　作人员自身业务素质或思想素质不高．　工作不负贵任．违反操作规程．有的甚至　与借款人串通．逃避制度约束。　三、商业银行个人住房抵　押贷款风险的防范　１．开发和建立内部评级体系和内　部评级模型　我国商业银行目前信贷管理主要　围绕单一借款人风险展开．而现代商业　银行信用风险管理不仅仅包含单一贷款　人风险管理。更加重要的是，应当以优化　配置风险资本和配置信贷资产组合为风　险管理模式。对银行面临的整体风险进　行测量、监控和主动管理，因此要求商业　银行对整体信贷业务开发和建立内部评　级体系．采用内部评级法．全面准确把握　个人住房抵押贷款的风险状况．对未来　改革与开放２００８年第８期　２．完善银行内部信贷管理机制．防　范管理和操作风险　商业银行应制定一套严密、详细、操　作性强的规章制度和流程，逐步提高信　贷管理水平　一是根据个人住房抵押贷　款内部评级模型的相关数据制定贷款风　险资本配置和信贷组合计划．确定业务　发展方向、比重以及发展节奏和进程．　避免因贷款政策管理失误而带来损失　二是加强贷款流程全过程管理．从贷前　调查、贷款审批和贷后检查等环节分析　相关风险点．落实管理职责．规范操作流　程；建立促使业务人员自觉遵守各项规　章制度，强化损失责任追究制度。三是在　组织结构上．实行审贷分离和风险监管　分离．保证贷款审批和风险控制的独立　性；成立专门审查审批中心．实行集约化　经营　四是加强贷款人信息的收集和分　析，为较好地预防和控制信用风险评价　提供客观依据　３．建立个人住房抵押贷款风险预警　系统．防范市场和政策风险　一是建立风险预警的数据库．从各　个方面取得数据．不断积累和完善数据　的收集整理．为模型开发打下坚实的基　础：二是开发合适的风险预警模型．对预　警区间、警戒线以及指标权重、概率密度　函数等设置合理参数：三是建立快速反　应和预控机制．对风险预警系统显示的　潜在风险进行及时处理和化解。　４．加强个人住房抵押贷款的利率风　险管理和流动性管理　一是开发可调整利率抵押贷款　其　利率根据市场利率的不断变化而作周期　性调整．利率调整周期可以是１个月、１　季度、半年或者１年。与我国现行的浮动　利率相比．它的不同之处在于这种周期　性的利率调整将有助于改善商业银行存　贷款期限的匹配状况．把由商业银行承　担的利率上升的风险转移给贷款入．同　时也把由借款人承担的利率下降的风险　３２　率错配和流动性风险　三是套期保值。我国金融期货市场　正逐步开放，商业银行可以运用金融衍　生工具实行套期保值进行利率风险管　理，通过市场交易抵补资产负债由于利　率变化导致的价值变化．如可用远期利　率协议、利率期货和交易所期权进行短　期利率风险管理　四是大力发展个人住房抵押贷款交　易的二级市场。通过该市场．商业银行可　将个人住房抵押贷款形成债权出售．换　取贷款资金或流动性高的短期债权．提　高流动性　５发展个人住房抵押贷款风险转移　机制　一是建立和完善抵押贷款保险机　制。我国目前个人住房抵押贷款保险机　构层次和险种均较单一．亟待通过建立　和完善个人住房抵押贷款保险机制来解　决。在保险品种上，可以开发与消费信贷　相关的财产险、失业险、人寿保险、履约　保证保险等保险品种：在保险机构上，可　以为中低收人借款人建立政策性保险机　制的抵押贷款保险．为高收人借款人等　提供商业性专业保险公司抵押贷款保险　业务。　二是推进个人住房抵押贷款证券　化　可以适时推出个人住房抵押贷款证　券化．有效降低商业银行在个人住房抵　押贷款上所承受的风险。　６．完善个人住房抵押贷款的法律制　度环境　我国应尽快制定和颁布关于消费信　贷的法律．明确消费信贷活动中相关主　体的职责．合理分散信贷风险：建立个人　破产制度，使个人住房抵押贷款的相关　环节均有法可依．通过立法强制推行个　人信用制度．充分借鉴发达国家个人信　用管理的经验　（作者单位：新疆财经大学金融学　院、