第１８卷第２期 鄂州 大学学报 ２０１１年３月 Ｖ０１．１８ Ｎｏ．２ Ｊｏｕｒｎａｌ ｏｆ Ｅｚｈｏｕ Ｕｎｉｖｅｒｓｉｔｙ Ｍａｒ．２０１ １ 中小城市城区居民住宅区位选择偏好分析 赵欣 （鄂州职业大学建筑工程学院，湖北鄂州４３６０００） 摘 要：与农村区域不同，由于生产生活方式的不同，城市作为人口集中的聚集地，城市居民在选择自 己的居住空间时表现得比农村居民更为敏感，表现出各种不同的选择偏好。该文以湖北省鄂州市城市居民 为标本，采用抽样调查的方法，试找出中小城市城市居民对居住地域的选择偏好的规律及形成原因。 关键词：中小城市居民；区位；选择偏好 中图分类号：Ｆ’２９３．３Ｏ 文献标识码：Ａ 文章编号：１００８—９００４（２０１１）０２—００４９－０３ １前言 程度较小，区内经济以工业为主，可以成为一个很 房地产业在发达国家被戏称为“ｌｏｃａｔｉｏｎ”，即 好的研究样本．具备很好的研究意义。 区位，可见区位对于房地产的重要意义。对于在中 ２．２研究方法 小城市开发房地产项目的房地产企业来说，本企 问卷调查法亦称“书面调查法”，或称“填表 业所开发的地产所处区位直接决定该项目的销售 法”。是用书面形式问接搜集研究材料的一种调查 前景。而中小城市的城区居民在选择自己居住区 手段。通过向调查者发出简明扼要的征询单（表１， 位时。他们会考虑哪些因素呢？本文就中小城市的 请示填写对有关问题的意见和建议来间接获得材 城区居民在选择自己居住区位偏好因素作了一个 料和信息的一种方法。问卷调查，按照问卷填答者 调查，针对调查结果予以总结，希冀找到一些中小 的不同，可分为自填式问卷调查和代填式问卷调 城市的城区居民对住宅的区位选择敏感点之所 查。其中，自填式问卷调查，按照问卷传递方式的 在，以及出现如此选择之原因。 不同，可分为报刊问卷调查、邮政问卷调查和送发 ２研究地与研究方法 问卷调查；代填式问卷调查，按照与被调查者交谈 ２．１研究地介绍 方式的不同，可分为访问问卷调查和电话问卷调 据我国现行《城市规划法》，我国城市规模等 查。此次采取的调查方式为代填式问卷调查删。 级大致划分为４类：城市人口不满２０万为小城市． ３调查结果及分析 城市人口２０万到５Ｏ万之间为中等城市，城市人口 ３．１调查结果 ５Ｏ万以上为大城市，城市人口１０ｏ万以上的为特大 总体来看，住宅的区位选择所考虑因素中。排 城市Ⅲ。研究地鄂州市位于湖北省东部，滨临长江． 在第一位的是经济因素“住房的价格”；第二位是 省辖市，旅游胜地，鄂东水陆交通枢纽之一。面积 教育资源因素“小孩上学方便”：交通因素“家人的 １５０４平方公里，总人ＩＳｌ １０６．８２万。辖鄂城、梁子湖、 交通方便”居第三位；第四位是服务资源因素“周 华容３区，主城区鄂城区常住人Ｅｌ５１．５９万【２】。鄂州市 边是否有菜场或超市”；自然环境因素“周边的自 无下辖县，城区居民以原居民以及由农村迁徙到 然环境”处于第五位；“父母及亲朋好友的住处附 城区居住的农业人口为主，受外来人口迁入影响 近”等社会环境因素分别处于第六位和第七位：排 收稿日期：２０１０—１０—１８ 基金项目：湖北省教育厅２ＯＯ９年度科学研究项目（Ｂ２００９７３０１） 作者简介：赵欣（１９７３一），男，湖北鄂州人，鄂州职业大学建工学院讲师，研究方向：区域与城市规划。 ５０ 鄂州大学学报 第１８卷 在第八位是环境生态因素“周边是否存在生产企 捐一一 。２ ３ ４ ５ ６ ７ ８ ９ 是重要阶段；而同时全社会就业向题更是放大了 业”；最末位的是卫生资源因素“周边是否有医疗 场所”。调查结果见表１。 表１住宅区位选择因素喜好排序表 选择因素 房屋价格 小孩上学方便 家人上班方便 周边有超市或菜场 周边自然环境 亲朋好友住得近 离老人近 周边有生产企业 周边有医疗场所 ３．２城市城区居民区位选择偏好因素特征分析 （１）住宅的购买成本为考虑之最重要因素。房 地产是一种特殊的商品，一方面给人们生活提供 居住功能，另一方面还有保值增值的作用。正因为 这样。我国的一些城市特别是经济发达的特大城 市的商品房销售价格已经有投资需求拉动的因 素。城市居民甚至外地居民通过购买商品房的方 式来居住以及投资，购买成本并不是考虑的最主 要因素．而中小城市的商品房销售对象以本地居 民为主，居民也多以满足居住功能为主，住宅购买 成本的高低直接决定购买愿望的实现。中小城市 居民的收入与其所居城市规模一样，较大城市居 民的收入为低．中小城市居民的收入与房屋销售 价格与大城市相比较而言，都处于较低水平，居民 的经济实力直接决定购买行为，住宅的销售价格 成为区位选择偏好因素中的第一重要因素也就无 可置疑。 ｆ２１周边是否有优质的教育资源为第二重要因 素。中华民族是一个重视教育的民族，“孟母三迁” 的故事尤能体现出中华民族对子女成长环境尤其 是教育环境的重视。加之中国的独生子女政策使 得中国绝大多数家庭只能生育一个孩子，一个孩 子成为了一个家庭，甚至是三个家庭唯一的关注 点。孩子每个成长过程中得到其家长给予的超过 他们自己成长过程中所得到的更专注的关注，没 有一个成长阶段是可以忽略的，任何一个时期都 子女接受教育的重要程度，中国城市居民的教育 观就是这样，鄂州市居民也没有成为例外。类似鄂 州这样中小城市居民这种对子女教育问题的关注 程度，导致住宅区位周边教育服务因素．特别有否 优质的教育资源服务因素成为居民选择的第二个 重要因素。 （３）区位交通条件需便利。人类的居住偏好最 早以接近工作地点为主，比如农业社会的田埂地 头聚落居民点，而城市发展到工业社会时代后期 出现，居民的居住选择从城市中心转到向城市中 心外围发展，居民的居住重心外移，出现了如“城 市郊区化”现象，发达国家的“卫星城”现象等。而 鄂州市目前城市居民出行还是以公共交通为主． 个人交通方式没有成为主流。考虑工作与生活的 需要，选择住房区位的时候，是否有公用通勤车辆 （主要是市内班车），决定了地域的交通便利程度 也决定了居民的选择偏好。 （４）偏好周边有商业服务设施。与农村自给自 足的生活方式不同，城市居民的生产、生活物资统 统需要外界供给，各种商业区给城区居民提供生 活物品和服务。现在城市居民生活需求多元化。需 要外界提供各种各样的服务。周边的商业服务设 施如超市、菜场是否齐全的考虑也是基于维持正 常生活的需要。 （５）偏好周边有较好的自然环境。周边自然风 景较好，意味着远离纷杂的尘嚣，开阔的视野，清 新的空气，能给人以真正放松的心情，居民可以在 开敞空间里得到真正的休息。以更饱满的热情投 入工作。鄂州市位于长江中下游平原区域，湖北省 东南部，水资源特别丰富，号称百湖之市，所辖区 域内湖泊众多。是一个依山傍水的城市。鄂州市与 位于其北部的黄州市隔江相望，特别主城区内鄂 城区中有城中湖“洋澜湖”，湖面开阔，自然风景优 美。在鄂州市的三国吴都旅游滨江风景带及洋澜 湖生态公园滨湖风景带周边区域也兴建了很多的 楼盘。居民选择购买这类处于区域自然风景条件 较好的住宅较多。这类区域内的居住地产销售价 格也是全市较高的。 （６１区域社会因素考虑较少。现代中国城市居 民社会交往的空间逐渐增大，与外界的联系越来 第２期 赵欣：中小城市城区居民住宅区位选择偏好分析 ５１ 越频繁，市民的业缘、趣缘交往增多，城市居民交 示，鄂州的城区居民还没有认识到环境污染对身 往手段日益间接化，呈现出高流动性、高速度的特 体可能造成的伤害，可见中小城市居民环境生态 征．社会交往的功利性趋强，日益理性化『２Ｉ。现代中 意识有待提高。 国城市居民社会交往的诸多变化，使得城市居民 （８１周边是否有医疗资源可以不予考虑。城市 不仅是中小城市的居民对自己的亲朋好友、家中 居民在对于居住区位的选择方面表现出这种行为 父母居住区域等社会因素考虑较少。 特征，究其原因，是因为中小城市的区域空间较 （７）环境生态因素处于忽略地位。整个调查结 小，大范围区域转移所需时间相对短．加之居民健 果最让人意外的是“周边是否有生产企业”成为最 康意识的加强．出现疾病时更多选择医疗条件更 后选择的因素之一。调查项目“周边是否有生产企 好的市级医院．而不是居住区域周边的的社区医 业”考察的是居民的环境生态意识。从调查结果来 疗服务单位。也侧面反映出象鄂州市这样的中小 看，中小城市的居民的环境生态意识较为淡漠。鄂 城市社区医疗条件有限，城区居民对其缺乏认同。 州市是一个工业城市，整个工业产业结构以冶金、 ４结束语 建材制造为主，是号称鄂东建材生产走廊中的重 通过对鄂州城区居民住宅区位选择偏好因素 要一环，其中冶金企业武钢集团鄂钢公司曾是湖 的调查结果分析，分析出中小城市居民选择住宅 北省最大省属企业，现并入部属企业武钢集团。鄂 考虑因素表现出的特征因素，这些特征因素包括 州市城区与武钢集团鄂钢公司的生产厂区毗邻， 经济因素、教育资源因素、交通因素、环境因素与 夜间从鄂州市城区任何一个角落都能看到武钢集 服务因素等，并对产生这样特征因素的原因作了 团鄂钢公司的高炉映射出的红光。无可否认武钢 浅析。在本课题调查研究过程中，笔者发现与几个 集团鄂钢公司对鄂州市的发展起到了关键的作 调查研究相关极具价值的研究方向．如研究投资 用，但还应看到的是厂区料场飞尘、烟尘排放、噪 取向与可支配收入的关系．再如研究个人交通方 音污染、工业废渣等污染物对居民的健康存在着 式选择与可支配收入的关系，以及研究生态环保 极大的影响。类似于武钢集团鄂钢公司的情况还 意识与可支配收人的关系等。这些问题都有待更 有几例，如鄂城水泥厂等。遗憾的是，调查结果显 深入地探究其中的规律。 参考文献： 【１］谭纵波．城市规划【Ｍ］．北京：清华大学出版社，２００７：１４９． 【２】鄂州市统计局、鄂州市房产管理局．鄂州市２００７年１—１２，ｑ房地产市场运行数据【ＥＢ／ＯＬ］．（２００８—０５—０３）．ｈｔｔｐ：／／ｗｗｗ．ｅｚｒｅａ．ｃｏｍ／ Ｂｒｏｗｓｅｌｎｆｏ＿Ｐｒｏｃｅｓｓ．ａｓｐｘ？ｉｉｄ＝１ ０９ 【３］崔发强．房地产市场调查与预测【Ｍ］．北京：化学工业出版社，２００８：３９． ［４］马振华．０８武汉商品房销售均价４８８３附每月均价走势图［ＥＢ／ＯＬ］．（２００９—０１—２１）．ｈｔｔｐ：／／ｈｏｕｓｅ．ｆｏｃｕｓ．ｃｎ／ｎｅｗｓｈｔｍ１／６１０１５０．ｈｔｍｌ 【５】王卫东．城市居民的生活方式与社会交往．［ＥＢ／ＯＬ］．ｈｔｔｐ：／／ｗｗｗ．ｃｈｉｎａｇｓｓ．ｏｒｇ／ｐｄｆ／Ｏ００７．ｐｄｆ
