商业地产定位模型

商业地产定位模型

第一部分：商业地产业态 第二部分：定位模型

第一部分：商业地产业态

划分标准：业态 表1（业态划分）

序号 1 业态 百货 按其经营理念分划分类别 日式百货：实行单品管理，注重成本、普遍将其纳入流通业领域，如日本的伊藤洋华堂、西武百货等 台湾百货：服务先行，普遍将其纳入服务业领域，如台湾的太平洋百货 2 购物中心 （shopping mall） 购物中心：面积不少于20000平米，街区型 大型购物中心：面积大于100000平米，城市按其体量分型 特大型购物中心：面积大于200000平米，都市型 小型超市：面积不大于500平米，社区型 按 其 体 量 分 中型超市：面积大于10000平米，城市型 大型超市：面积大于20000平米，都市型 单层商业街：采取单层建筑结构的商业街，多为特色古典型商业街 按其建筑形式分 多层商业街：采取多层建筑结构的商业 街，如北京的王府井商业街 销售地型专业市场 按 其 功 能 分 产地型专业市场 集散地型专业市场 郊区型综合市场（批发型、辐射面广、规模大） 按 其 位 置 分 市区型综合市场（社区型） 街区型底商（分散） 按 其 位 置 分 社区型底商（集中） 3 超市 4 商业街 5 专业市场 6 综合市场 7 底商 （社区型商业）

表2（业态需求）

序号 1 业态 百货 运营设施需求 ◆ 中央空调 ◆ 消防系统（中控） ◆ 卖场背景音乐系统（播音） ◆ 自动扶梯、货梯 ◆ POS系统（收银） ◆ 卖场监控系统 ◆ 应急电源（发电机组） ◆ 卖场照明系统 ◆ 卖场监控系统 ◆ 排污排烟（上下水，烟道） ◆ 市场照明系统 ◆ 市场监控系统 ◆ 市场背景音乐系统（播音） ◆ 市场消防系统 面积 （平方米） 5000-30000 特性 经营品牌 特点 2 购物中心 （shopping mall） 20000-200000以上 经营品质 体验式购物 3 超市 500-20000 价格低、品类多、自选购物 商业综合体（体量大、业态丰富） 同一品类、规模化、平价 规模化、平价 独立、为社区居民提供生活需求 4 综合市场 10000以上 5 专业市场 5000以上 6 商业街 ◆ 公共照明系统 ◆ 街面监控系统 ◆ 形象展示（广告、展示） ◆ 排污排烟（上下水，烟道） ◆ 消防 ◆ 安全防护 30000以上 7 底商 （社区型商业） 20-300 服务型商业

第二部分：定位模型 定位方向 ◆ 策略定位 ◆ 市场定位 ◆ 功能定位

常说的商业定位 功能定位+业态定位

◆ 业态定位

定位思路 1、市场前景 外部因素 天时 2、区域、行业前景

1、市场前景

宏观的指项目所在城市的区位优势、GDP、生产总值、产业结构、商业发展状况（商圈分布、形态、商业相关法规等）、交通状况等。

例如河北廊坊地处北京与天津的之间，被划入“大北京”区域，1990年建市，整个产业结构主要市以房地产开发为主，人口结构主要以18-35的青年人为主，这种城市适合发展教育培训、儿童行业、餐饮娱乐业种，对百货业态有一定需求，且百货形象定位多以时尚为推广核心，如廊坊明珠百货。

拟建 模型1：产业结构主要以房地产开发，人口年龄层次呈年轻化的城市，小体量独立商业物业项目适合做教育培训、儿童行业、餐饮业种，百货业态形象定位为时尚，市场定位为中高档。

2、区域、行业前景

商业项目的定位一般是考虑大环境、对项目作几个参考定位，然后对参考定位进行市场研究论证，进一步确定其可行性。

例如北京大都市商业街南一楼，地处崇文区瓷器口，两广路交汇处，虽邻近新世界商圈，但被大都市商业街的主路（双向八车道）给切断，“一步隔三市”，服装百货类等业态无任何优势（新世界百货影

响），但整个大都市商业街由于其交通优势，逐渐形成大的办公区域，加之南边缺乏数码、IT商业，可以考虑数码电子类行业（将办公类产品的比重增加），一方面弥补北京南边的数码电子商业，辐射可达10公里，另一方面与北边中关村遥相呼应（产品互补）。然后对此项目进行分析论证。

拟建 模型2：对于区域商业发展欠佳的地区，其商业定位可根据区域空白业种拟订商业定位，进而进行商业分析论证。

1、地理优势

内部因素 地利 2、交通条件 2、项目本身硬件情况

1、地理优势

商业地产对地理位置的要求很高，所说的“地气、人气、商气”地气指的就是地理位置，一个成功的商业地产项目必定是“三花聚顶”。地理优势的核心是人气，要看人流动线，汇聚点两方面，业内有句俗话“一步隔三市”指的就是这个。例如：西单商圈中的109百货，虽有好的地理优势，与西单购物中心隔街相往，但由于消费者的消费心理以及“商圈真空”（指商圈内人气最弱的地方、一般是以条型商业街为中心的商圈，其商业街的两头）原因，整个人流被切断，无法借势，导致其开业3次，业种及市场定位多次均不见效果，最后运用逆向思维，与西单商圈内的百货业态及其业种（服装），实现最大差异化，将西四的婚纱婚庆资源有效整合，打造了北京第一家婚庆

概念专业商场，将死盘就活。地理优势还应该看有无绿化带、立交桥、主干道等将其隔断。

拟建 模型3：对于商圈死角商业项目，其商业定位可采用逆向思维，与商圈内其它商业业态的主流业种实现最大差异化，达到业态、业种互补，品牌互补。

2、交通条件 交通条件 ◆道路规模 ◆公共交通系统状况 ◆停车位情况

3、项目本身的硬件情况 ◆商业体量（面积）

◆建筑形态（独立型商铺、敞开式大卖场）

◆建筑参数（是否有中空厅、层高、进深、柱子分布、柱间距、使用率、每平米楼板承重、电力参数）

◆是否有预留烟道？上下水管网？

◆商业营运设施：自动扶梯数量？位置？直乘电梯数量？位置？货运电梯数量？位置？卸货区位置？面积？等等

◆是否有广场？面积？停车位数量？

1、终端消费者 综合因素 人和 2、商户 3、运营管理团队

1、终端消费者

◆需求（实际需求、潜在需求） ◆购买力（现有购买力、潜在购买力） ◆出行方式（步行、公共交通、自驾车）

◆消费心理（品牌、服务、价格、规模、综合、扎堆效应） ◆消费习惯（固定场所消费、逛街溜达消费） 2、商户 ◆经营种类

◆品牌及方式（什么品牌、什么档次、是经销商还是代理商） ◆需求规模（面积）

◆合作方式（租赁、流水倒扣、租赁+流水倒扣） ◆招商政策（租金、扣点、免租期、降扣）

3、商业运营团队 ◆团队从业经验 ◆运营理念

◆运营管理方式（统一管理、统一收银？分营管理、分营收银？）

我觉得一个商业项目的成功与否，天时、地利是充分条件、而

人和才是必要条件，在前两者不足的情况下，应加强人的因素，很多二次项目都是在前两者不足的情况下，通过精准的定位、稳健的招商及得当运营、管理而重生的。

定位常用的方法是“SWOT矩针分析法”，就是从一个项目的优势、劣势、机会、威胁四方面进行综合客观的分析，从而得出项目的可操作性。