关于剩余法评估不动产价值中土地增值税计算问题的分析

关于剩余法评估不动产价值中土地增值税计算问题的分析 本文分析在土地估价实务中采用剩余法估价估价时涉及的土地增值税计算问题，并解决该问题提出了解决思路。

标签剩余法估价；土地增值税；假设前提 1、剩余法在土地估价中的应用

剩余法又称假设开发法、倒算法、残余法或余值法等。是指在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关税费后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。

就土地估价而言，剩余法常用的基本公式：V = A –B - C –D - E 其中：V—土地评估价值，A—总开发价值或开发完成后的不动产价值，B—开发成本，C—开发商合理利润，D—税费（包括销售税金、土地增值税、期间费用等），E—投资利息。

剩余法除适用于土地估价外，还大量应用于房地产开发项目评价和投资决策，具体可应用于三个方面：（1）确定投资者获取待开发场地所能支付的最高价格；（2）确定具体开发项目的预期利润；（3）确定开发项目中的最高控制成本费用。

本文仅对土地估价采用剩余法存在的问题进行剖析。在采用剩余法评估土地市场价值时遇到的问题有：剩余法评估土地时，没有扣除土地增值税，即便扣除土地增值税，因对土地增值税法规认识不到位，造成土地增值税计算错误。

2、剩余法在土地估价中土地增值税计算存在的问题 2.1剩余法估价过程没有考虑土地增值税

在计算过程中没有扣除土地增值税。在以往的土地估价采用剩余法评估时，税金计算往往只考虑销售税金及附加，而不考虑土地增值税，造成土地估价结果偏高。认为假设开发法可以不考虑扣除土地增值税，理由为：

（1）土地增值税是实现销售后才能结算计税的税种，同企业所得

税一样，需从整个开发项目甚至整个公司范围统筹考虑，单从第一期开发的项目计算不全面，与其他项目是相互影响的，很难准确地测算。

（2）土地增值税的取得成本及费用不易取得，一般需通过查账才能确认已支付的合法的扣税凭证，而房地产公司在开发期，一般支付的合法凭证是不齐全的，有以预付款形式暂付款，有已发生未结算的，很难准确结算的，不准确的结