一、评估对象基本情况
某单位有一处住宅区，占地面积2000平方米，包括一幢1990年建成的七层砖混结构住宅楼，建筑面积为4800平方米；一幢1992年建成的一层临街铺面、门卫房，也为砖混结构，建筑面积为180平方米。该住宅区地处市城郊结合部，距环城路500米左右，。周围无环境污染，交通便利，环境优雅。
二、评估目的
本次资产评估的目的是为拟出售的资产提出公允的市场价格意见。
三、评估方法及过程
根据评估目的和所掌握的资料，决定采用房地分估、加总的方法进行评估。 经市场调查，当时该地段砖混结构楼房的建造单价为800元／7方米，平房造价为 400元／7方米。该建筑物的建造时间为1990年，使用年限为4n年，已使用10年，取残值率为4％。
楼房重置成本=800×4800=384（万元）
楼房评估值=384－[384×（1－4％）÷40]×10=384－92.16=291.84（万元）
平房的建造时间为1992年，使用年限为25年，已使用年，取残值率为5％。 铺面、门卫房重置成本=400×180=7.2（万元）
铺面、门卫房估价=7.2－[7.2×（1—5％）÷25]×8=7.2－2.2=5（万元） 楼房、铺面、门卫房等建筑物的评估价值共计为：291.84+5=296.84（万元） 土地价格采用基准地价修正系数法进行评估。计算公式为： 土地价格=宗地所在区域基准地价×（宗地地价影响因素修正值）
根据该市房地产有关资料，该住宅所处地区属于市五级二类三通一平熟地，基准地价为1098元／平方米。
项目 各种因素条件下修正系数 条件 分值 基础设施 供水条件分值 电讯条件分值 较忧 优 O．012 O．024 1
排气条件分值 通讯条件分值 商服繁华分值 距商服中心距离 周围用地类型 污染状况 街画位置 优 一般 一般 一般 优 优 一般 较优 无影响 一般 —般 较优 较优 较优 较优 O．048 O O O O．10 O．068 0 O．012 0 O O 0．051 O．045 O．005 O．005 0．005 O．375 购物条件 环境质量 宗地条件 建筑物朝向 形状 面积 道路宽度 交通条件 公交便捷度 对外交通便利值 用途 规划条件 指标(容积率) 退还道路比例(城市道路) 无 合计 宗地单位地价=1098×（1+0.375）=1509.75（元坪方米） 土地价格=1509.75×2000=3019500（元） 该单位住宅楼房地产价格=建筑物价格+土地价格
=2968400+3019500 =5987900（元）
四、估价结论
该住宅楼的评估结论为： 5987900元
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